別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 箕面 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -23 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　木島　巧   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市如意谷１丁目１００番４ ｢如意谷１－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西3.7m市道 水道、ガス、下水 箕面 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．７ ｍ市道 交通 施設 箕面駅東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はないので、当分の間は 現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線、阪急箕面線、大阪モノレール線沿線のうち箕面市、池田市、豊中市北部の住宅地域である。 需要者は、同一需給圏内の中所得者層が中心である。最寄駅から概ね徒歩圏内であるが、北大阪急行の延伸により、両 線の利用が可能となる立地である。これらを反映して需給動向は概ね安定的である。土地は１４０㎡程度で２５００万 円前後、新築戸建物件は４０００万円台が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺には賃貸目的のアパートやマンションが少しは見受けられるが、収 益物件としては画地規模が小さいため、収益価格は試算できなかった。当地域が快適性を重視する戸建住宅地域である こと、また、自己使用目的での取引が中心の地域であることから、取引市場の実態を反映する規範性の高い比準価格を 採用し、代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    242,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [136.8] [101.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の住宅地の需給状況は比較的堅調であ る。地価は、利便性の良好な物件については 、上昇傾向にある。新型コロナの影響は、あ まりない。 北大阪急行の新駅からも徒歩１５分程度とな り、交通接近条件が多少改善されるため、地 価はやや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％