別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 箕面 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -20 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　平岩　宗晴   TEL.

鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市小野原西３丁目１６５番６３ ｢小野原西３－１２－５｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.6m市道 水道、ガス、下水 北千里 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．６ ｍ　市道 交通 施設 北千里駅北方 2.5km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域であり、現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予 測する。地価は横這い乃至若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は茨木市・箕面市・池田市・高槻市等の大阪北部・北摂地区の環境良好な住宅地域。需要者の中心は同一 需給圏内の居住者であるが圏外からの転入も認められる。北摂地区の環境良好な住宅地域は人気が高く需要は根強いも のがあり、需給動向は概ね安定的である。土地は１５０㎡～２３０㎡程度で２４００万円～３６００万円程度、新築戸 建物件は５０００万円台までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がなく、自己使用目的での取引がほ とんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準 地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [ 84.5] [100.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口・世帯数は微増傾向。大阪のベ ッドタウンとして箕面市の不動産市況は概ね 安定的であり、地価も横這い乃至若干の上昇 傾向で推移した。 箕面市東部の駅徒歩圏外の住宅地域であるが 環境良好なため根強い需要があり、地価は若 干の上昇傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％