鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

箕面 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１７ -28	箕面市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.8m市道、北東3.4m、角地		１中専高度地区3種 (70,192)
b	１１０７ -45	箕面市		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、東3.2m、角地		１中専高度地区3種 (60,160)
c	１１１７ -25	箕面市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m未舗装私道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,160)
d	１１１７ -10	箕面市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度地区3種 (60,200)
e	１１１７ -4	箕面市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.6m市道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,488	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	182,027	100 [ 86.6]	210,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 257,306	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	257,561	100 [ 107.7]	239,147		244,000
c	(　 ) 184,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	177,609	100 [ 83.2]	213,472		218,000
d	(　 ) 212,478	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	214,582	100 [ 93.0]	230,733		235,000
e	(　 ) 195,236	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	193,131	100 [ 90.9]	212,465		217,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 226,000 円／㎡]

箕面 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,036,291	1,269,679	5,766,612	4,000,260	1,766,352	（　0.9519） 1,681,390	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	39,102,093 円　　　　（　 162,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箕面 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区4種	60 ％	200 ％	200 ％	242 ㎡	14.9 m x 16.3 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均面積５３㎡程度と想定した。駐車場６台。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	87.0	104.40	1,630	170,172	2.0	340,344
							3.0	510,516
2～ 2	住宅	120.00	90.0	108.00	1,671	180,468	2.0	360,936
							3.0	541,404
3～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	1,671	180,468	2.0	360,936
							3.0	541,404
～

～

計		360.00	89.0	320.40		531,108		1,062,216
								1,593,324

⑨年額支払賃料	531,108 円　×　12ヶ月　＝　 6,373,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 936,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,373,296 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 936,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 584,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,724,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,062,216 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,593,324 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 301,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,036,291 円　　　　（　 29,076 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０７（賃）　　　　-8	1,374 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,702	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,671 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１０６（賃）　　　　-12	1,984 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,804
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箕面 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	255,200 円	63,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	219,279 円	7,309,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 542,300 円	63,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,800 円	63,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,800 円	63,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,269,679 円　（　　　　　　 5,247 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,800,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,000,260 円（　　　　　 16,530 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,036,291 円
②総費用	1,269,679 円
③純収益　①－②	5,766,612 円
④建物等に帰属する純収益	4,000,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,766,352 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,681,390 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,948 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,102,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
箕面 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箕面 -8

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　安原　香代

TEL.

鑑定評価額

54,700,000 円

１㎡当たりの価格

226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	箕面市牧落３丁目１３番１５外｢牧落３－１３－２２｣				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区4種
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域	東7.4m市道	水道、ガス、下水	牧落 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北７．４
ｍ市道

交通

施設

牧落駅東方

800m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は戸建住宅を中心とした良好な住宅地域を形成している。地域要因に特別な変動は見受けられないため当
分の間は現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪急宝塚線沿線、阪急箕面線沿線等の概ね大阪府北部の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、北摂
地区及び大阪市内に居住する中高取得者層が中心である。近隣地域は幹線道路背後に位置し、最寄駅より徒歩圏内にあ
る優良な住宅地域であり、比較的人気は高い。需給の動向は比較的安定しているが取引件数は少ない。土地の価格は２
４０㎡程度で５，４００万円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であるが、周辺には低層共同住宅も見られることから、共同住宅を想定し
収益価格を試算したが、収益性よりも居住の快適性を重視した住宅地域であるため、収益価格は低く求められた。よっ
て、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との検討及び市場の動向等を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　箕面 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 242,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[102.0]

100
[109.1]

[102.0]
100

226,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    222,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

箕面市の人口は増加傾向で推移しており、取
引件数は大幅な上昇傾向で推移している。コ
ロナ禍が地価に及ぼす影響は、ほぼ見受けら
れない。

最寄り駅より徒歩圏に位置し、幹線道路背後
に存する良好な住宅地域であり、需要は堅調
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

箕面 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１７ -28	箕面市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.8m市道、北東3.4m、角地		１中専高度地区3種 (70,192)
b	１１１７ -25	箕面市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m未舗装私道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,160)
c	１１０７ -14	箕面市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北4.9m、角地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	１１０７ -44	箕面市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.7m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,488	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	182,027	100 [ 81.5]	223,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	228,000
b	(　 ) 184,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	177,609	100 [ 82.2]	216,069		220,000
c	(　 ) 254,279	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	248,354	100 [ 111.3]	223,139		228,000
d	(　 ) 219,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	217,699	100 [ 97.7]	222,824		227,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 226,000 円／㎡]

箕面 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,988,802	1,259,677	5,729,125	3,950,100	1,779,025	（　0.9519） 1,693,454	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	39,382,651 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箕面 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区4種	60 ％	200 ％	200 ％	242 ㎡	14.9 m x 16.3 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで、平均約５３㎡程度と想定した。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

このタイプの建物としては標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	87.0	104.40	1,670	174,348	2.0	348,696
							2.0	348,696
2～ 2	住宅	120.00	90.0	108.00	1,700	183,600	2.0	367,200
							2.0	367,200
3～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	1,700	183,600	2.0	367,200
							2.0	367,200
～

～

計		360.00	89.0	320.40		541,548		1,083,096
								1,083,096

⑨年額支払賃料	541,548 円　×　12ヶ月　＝　 6,498,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,498,576 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 589,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,773,570 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,083,096 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,964 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,083,096 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 205,268 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,988,802 円　　　　（　 28,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０６（賃）　　　　-12	1,984 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,761 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１０６（賃）　　　　-5	2,052 ( 1,999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,710
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箕面 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	63,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	220,877 円	7,362,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,259,677 円　（　　　　　　 5,205 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,950,100 円（　　　　　 16,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,988,802 円
②総費用	1,259,677 円
③純収益　①－②	5,729,125 円
④建物等に帰属する純収益	3,950,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,779,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,693,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,998 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,382,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）