鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和泉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０１ -31	泉大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m国道、北東6m、角地		準工 (80,200)
b	６０９ -21	岸和田市		更地	（　）	ほぼ整形	東11m市道、北4.7m、西4.4m、三方路		１住居高度地区3種 (60,200)
c	６０９ -26	岸和田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	６１０ -13	和泉市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
e	６１３ -17	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m府道、南東2.8m、角地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	95,752	100 [ 105.6]	90,674	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,700
b	(　 ) 87,302	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	83,145	100 [ 86.2]	96,456		96,500
c	(　 ) 89,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,185	100 [ 109.3]	81,597		81,600
d	(　 ) 93,715	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,715	100 [ 94.1]	99,591		99,600
e	(　 ) 120,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	120,193	100 [ 123.1]	97,639		97,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

和泉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,098,803	928,366	4,170,437	3,707,280	463,157	（　0.9490） 439,536	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,351,830 円　　　　（　 56,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和泉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.00	Ｓ4	344.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	12.2 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗　２階事務所　２～４階共同住宅（２ＤＫ　平均専有面積約３７㎡程度、各階２戸）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的レンタブル比。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.00	85.0	73.10	1,800	131,580	7.0	921,060
							3.0	394,740
2～ 4	居宅	86.00	85.0	73.10	1,296	94,738	1.0	94,738
							2.0	189,476
～

～

～

計		344.00	85.0	292.40		415,794		1,205,274
								963,168

⑨年額支払賃料	415,794 円　×　12ヶ月　＝　 4,989,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,989,528 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 532,553 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,792,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,205,274 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 963,168 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 294,729 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 252 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,098,803 円　　　　（　 30,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０４（賃）　　　　-6	1,359 ( 1,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,296 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６０４（賃）　　　　-8	1,324 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,351
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和泉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,600 円	54,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	159,766 円	5,325,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 928,366 円　（　　　　　　 5,626 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 344.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,707,280 円（　　　　　 22,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,098,803 円
②総費用	928,366 円
③純収益　①－②	4,170,437 円
④建物等に帰属する純収益	3,707,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	463,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	439,536 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,664 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,351,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
和泉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和泉 5-2

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　郷原　淳嗣

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和泉市池上町１丁目５９６番１の１８外｢池上町１－４－４｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ4	飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	北東6.2m市道	水道、ガス、下水	信太山 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．２ｍ　市道

交通

施設

信太山駅南東方

60m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣型店舗が建ち並ぶ駅前商業地域で、当面は現況を維持するものと予測する。コロナ禍において飲食店舗需要
は低調であるが、駅前商業地域につき一定の引合いは認められ、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、和泉市及び隣接市町における南海本線沿線及びＪＲ阪和線沿線各駅前の商業地域等である。需要者は、
地元の個人、中小事業者が中心である。中心顧客が地元住民にほぼ限られる近隣型の商業地域で、コロナ禍において飲
食店舗需要は弱含むなど市況は不透明であるが、駅前商業地域につき多様な取得需要により一定の引合いは認められる
。商業地の取引数が少なく、規模・用途も異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前商業地域に存するものの、当地域では自用目的での取引が多く、賃貸市場の成熟の程度は低いことから、収益価格
の規範性はやや劣る。一方、市場実態を反映した取引価格に基づく比準価格は対象標準地の市場性を反映しており、高
い規範性が認められる。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[157.2]

[100.0]
100

95,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍における実体経済の停滞懸念、需給
逼迫による木材価格の高止まり等により不動
産市場全般にかかる不透明性は高まっている
。

価格形成要因に影響を与える特記すべき地域
要因の変動はない。

価格形成要因に影響を与える特記すべき個別
的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

和泉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０１ -31	泉大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m国道、北東6m、角地		準工 (80,200)
b	６１０ -13	和泉市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	６０９ -26	岸和田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	６１３ -17	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m府道、南東2.8m、角地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	95,752	100 [ 100.6]	95,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,200
b	(　 ) 93,715	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,715	100 [ 97.0]	96,613		96,600
c	(　 ) 89,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,185	100 [ 100.8]	88,477		88,500
d	(　 ) 120,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	120,193	100 [ 118.0]	101,858		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

和泉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,127,720	929,287	4,198,433	3,707,280	491,153	（　0.9490） 466,104	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,917,106 円　　　　（　 60,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和泉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.00	Ｓ4	344.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	12.2 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階共同住宅（ファミリータイプ）駐車場確保のため使用容積率が低い。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.00	85.0	73.10	1,790	130,849	7.0	915,943
							3.0	392,547
2～ 3	住宅	86.00	85.0	73.10	1,307	95,542	1.0	95,542
							2.0	191,084
4～ 4	住宅	86.00	85.0	73.10	1,319	96,419	1.0	96,419
							2.0	192,838
～

～

計		344.00	85.0	292.40		418,352		1,203,446
								967,553

⑨年額支払賃料	418,352 円　×　12ヶ月　＝　 5,020,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,020,224 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 535,622 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,820,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,203,446 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 967,553 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 296,071 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 216 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,127,720 円　　　　（　 31,077 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０４（賃）　　　　-8	1,324 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,437	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,382 円/㎡　月額支払賃料（　 1,307 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６１０（賃）　　　　-3	1,135 ( 1,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和泉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,600 円	54,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	160,687 円	5,356,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 929,287 円　（　　　　　　 5,632 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 344.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,707,280 円（　　　　　 22,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,127,720 円
②総費用	929,287 円
③純収益　①－②	4,198,433 円
④建物等に帰属する純収益	3,707,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	491,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	466,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,917,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,100 円／㎡）