別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 和泉 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -23 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　竜輔   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市箕形町６丁目５２０番３９ ｢箕形町６－７－１９｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.5m道路 水道、ガス、下水 和泉中央 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ道路 交通 施設 和泉中央駅西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。和泉中央駅圏に あるが駅徒歩圏外に位置するため当地域は需要がやや低調で、地価水準は若干の弱含みとなっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和泉市と岸和田市にまたがる主にＪＲ阪和線、泉北高速鉄道沿線の戸建住宅地域である。需要の中心は同 一需給圏に地縁性がある一次取得者及び二次取得者層が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。駅徒歩圏の地域に 需要が集中する一方、駅からの距離がある地域は需要が低く、当該地域は若干の下落傾向にある。市場の中心となる価 格帯は新築戸建住宅で総額２，５００万円から３，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中・小規模の戸建住宅が多く見られる戸建住宅地域であり、自用目的の取引が中心であり、アパート等の賃 貸市場が未成熟であること等から収益価格の算定を断念した。一方、取引事例については対象不動産と類似性のある多 数の信頼性のある事例が収集でき、要因比較も適切に行われている。以上により、市場性を反映した比準価格を標準と し、単価と総額の関連並びに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [102.0] 100 67,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルスの影響後の回 復基調にある。泉州北部の住宅地の地価は二 極化が進行している。 価格形成要因に影響を与える変動は見られな い。駅徒歩圏外に位置するため需要は軟調で 地価は若干下落している。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％