別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 和泉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -21 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　竜輔   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市和気町２丁目５０４・５０５番合併１５ ｢和気町２－５－２｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,196) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.9m道路 水道、ガス、下水 和泉府中 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北４．９ ｍ道路 交通 施設 和泉府中駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅が多くみられ、地域の要因に特に変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和泉市とその周辺市の主にＪＲ阪和線沿線の戸建住宅を中心とする地域である。このため需要者は同一需 給圏に地縁性がある一次取得者及び二次取得者層が中心となっている。当該地域は和泉府中駅からやや距離があるもの の需要は安定的であり地価は概ね横ばいで推移している。市場の中心となる価格帯は新築戸建て住宅で総額２，５００ 万円から３，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模戸建住宅が多く見られる戸建住宅地域で、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸アパート等の 想定は困難であるため収益価格の算定は断念した。一方、取引事例については対象不動産と代替競争関係にある多数の 事例を収集しえた。以上により、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、単価と総額の関連並び に代表標準地との検討を行った上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [115.4] [102.0] 100 83,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルスの影響後の回 復基調にある。泉州北部の住宅地の地価は二 極化が進行している。 ＪＲ和泉府中駅圏の戸建住宅地の地価は、需 要が安定的で、若干の上昇又は横ばいで推移 している。地域要因に影響を与える特段の変 動はない。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％