別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和泉 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -17 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　尾高　正樹   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市はつが野３丁目３５４番１２７ ｢はつが野３－４７－１８｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い丘 陵地の住宅地域 北東4.2m市道 水道、ガス、下水 和泉中央 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道　 交通 施設 和泉中央駅南方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模開発された丘陵地の戸建住宅地域として概ね成熟しており、特段の地域要因の変動もないと認められる。 地価水準は区画の整った住宅地として需要は底堅く静態的に推移しており、暫くはこの状況が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和泉市及び周辺市の居住環境の良好な住宅地域と認められる。需要者の中心は和泉市及び周辺市町に地縁 ・血縁を有するものである。画地が整った住宅地域であることからコロナ禍による土地需給の影響は少なく、長らく弱 含んでいた地価は回復傾向の兆しが伺える状況にある。中心価格帯は新築の戸建住宅（土地面積１５０㎡）で３５００ 万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街区の整った自用の戸建住宅を中心とする地域に存するため、価格形成は収益性が反映されにくいと考えられる。本件 において求めた試算価格は比準価格のみであるが、規範性の高い取引事例を基に適切に補・修正を行っており、同価格 は実証的な価格であると認められる。本件においては、比準価格を中心に、代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [118.9] [101.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市住宅地域においては、新型コロナ禍に よる影響は少ないものの、経済情勢の不透明 感を反映し住宅地需要は弱含んでいる。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％