別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和泉 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -16 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　知彦   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 87,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市室堂町６０番５３ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.9m道路 水道、ガス、下水 和泉中央 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．９ｍ 道路 交通 施設 和泉中央駅北東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価は引き続き やや下落の傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉北高速鉄道沿線にあって和泉市中央部を圏域とする中小規模住宅地域である。主な需要者は圏内の一次 取得者が中心であるが圏外からの転入もみられる。和泉中央駅を最寄りとするも槇尾川に近接するため圏内では選好性 にやや劣る。需給は依然として弱含みの傾向にある。土地は１００㎡規模で７００～９００万円、新築戸建住宅は２５ ００～３０００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しな かった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。した がって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [ 89.6] [102.0] 100 87,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はやや減少、高齢化率は上昇、土地取引 件数は増加し新設住宅着工戸数は減少してい る。地価は利便性、住環境により選別が厳し く二極化にある。 小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として 成熟しており価格形成要因の変動は特段認め られない。 価格形成要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％