別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和泉 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -12 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市小田町２丁目２０番５４ ｢小田町２－６－６｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 和泉府中 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 和泉府中駅南西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや距離のある住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は、新型コロナの影響の 回復から下落幅が縮小するも利便性が劣る立地より回復はやや遅れ気味である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和泉市を中心に隣接市を含むＪＲ沿線に所在する住宅地域。主たる需要者は、同圏域に居住する一次又 は二次取得者層で圏外からの転入は少ない。ＪＲ和泉府中駅からやや距離のある既成住宅地域である。利便性が劣るた め和泉府中駅前の再開発のプラスの影響も限定的と思料される。新型コロナの影響の回復で下落幅縮小しつつも地価の 回復はやや遅れている。中心価格帯は、１００㎡前後の土地の新築総額で概ね２０００万円台前半程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は郊外の小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であるが、画地規模が小さく共同住宅の想定は不採算であ り、また、徒歩圏外で賃貸市場が未成熟であると判断されることから、収益還元法の適用を断念した。当地域において は、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっていることから、本件では、実際の取引事例を基礎とし て市場の実勢を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [105.5] [101.0] 100 73,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市内住宅地の新型コロナの影響は、和泉 中央駅や和泉府中駅徒歩圏では軽微で地価横 ばい傾向、一方徒歩圏外では回復が遅れ二極 化傾向にある。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 駅からやや距離があり、下落幅縮小しつつも 新型コロナの影響の回復がやや遅れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％