別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和泉 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -6 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 95,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市室堂町７９０番２８ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 南西6.6m道路 水道、ガス、下水 光明池 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．６ ｍ道路 交通 施設 光明池駅南方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地も残る住宅地域で、特段の変動は見受けられず、当面現況の通りと予測する。地価は、従来から若干 の下落傾向であったところ、新型コロナの影響の回復から下落幅が縮小するも回復はやや遅れ気味である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和泉市を中心に隣接市を含む泉北高速鉄道沿線に所在する住宅地域。主たる需要者は同圏域に地縁性を 有する者が大半で圏外からの転入は多くない。光明池駅からやや距離がある、上り傾斜の途中に立地する既成の戸建住 宅地域で需要は従来からやや弱含み傾向であった。新型コロナの影響の回復で下落幅縮小しつつも地価の回復は遅れて いる。取引の中心価格帯は、１００㎡前後の土地の新築総額で概ね２０００万円台半ば程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は郊外に位置する既成の戸建住宅地域であるが、小規模画地かつ利便性が劣るため採算に合う賃貸 用住宅の想定が困難であることから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、居住の快適性に重点を置いた 自用目的の取引が中心となっていることから、本件では、実際の取引事例に立脚し市場の実勢を反映した比準価格を標 準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [ 82.6] [102.0] 100 95,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市内は新型コロナが回復し、和泉中央駅 や再開発が行われた和泉府中駅の徒歩圏住宅 地は地価横ばい傾向、一方徒歩圏外などは回 復が遅れる。 一般住宅のほか農地も点在する住宅地域。駅 からやや距離があり利便性が劣ることから、 徒歩圏外などは下落幅縮小しつつも回復がや や遅れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％