別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和泉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -4 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　知彦   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 79,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市弥生町３丁目３１２番４９ ｢弥生町３－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅を主とす る区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 和泉中央 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 和泉中央駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後ともこの住環境を維持するものと予 測する。地価水準は、交通利便性、画地規模等からやや下落の傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉北高速鉄道及びＪＲ阪和線沿線の和泉市内の中規模住宅地域である。主な需要者は圏内居住者が大半で 圏外からの転入は少ない。住環境に優れた住宅地域であるが、交通施設への利便性に劣り、地価は弱含みで推移してい る。土地は２５０㎡規模で２０００万円程度、新築戸建住宅は１００㎡規模で総額３０００万円前後の物件が取引の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の一般住宅が区画整然と建ち並び自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還 元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価 格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、前年標準地価格、基準地価格との検討、和泉市の住宅市 場の動向をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　和泉（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はやや減少、高齢化率は上昇、土地取引 件数は増加し新設住宅着工戸数は減少してい る。地価は利便性、住環境により選別が厳し く二極化にある。 価格形成要因の変動は特段認められない。 価格形成要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ -0.4 ％