別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 9-1 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　楠田　昌弘   TEL.

鑑定評価額 184,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市新田北町１３１番１ ｢新田北町５－１４｣ ②地積 　(㎡) 1,753   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫等が建ち 並ぶ工業地域 西8.3m市道 水道、下水 鴻池新田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  66.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 鴻池新田駅北方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫、作業所等が集積した内陸型工業地域である。内陸型工業地は一定の安定した需要が見込まれ、地域 要因に大きな変動はなく、現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大東市を含めた大阪府東部圏域の内陸型工業地域と判断される。主な需要者は、自ら製造業、運送業等 を経営する事業者等と考えられる。臨海部に比して内陸部は自然災害の被害が少ないと近年は考えられ、大阪都心部に 比較的近い周辺地域の内陸型工業地は概ね安定した需要がある。中心となる価格帯は、規模、形状、需要者の属性、用 途等により様々であるため把握は困難であるが、立地性から１㎡当たり１０万円～１１万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の工業地の取引事例に基づき試算されており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格が求め られている。一方、収益価格はやや低位に求められたが、自己使用目的の取引が主体の地域で、必ずしも賃貸収益に基 づく価格形成がなされていないためと考えられる。以上より、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大東市の人口は微減傾向が続いている。内陸 型工業地に対して概ね安定した需要がある。 工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地 域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％