鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大東 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１１ -219	大東市		貸家建付地	（　）	長方形	東10m府道、南4.7m、角地		２住居 (70,200)
b	９１１ -9	大東市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西14.5m府道、中間画地		２住居 (60,200)
c	９１１ -227	大東市		貸家建付地	（　）	不整形	西15.6m府道、北東3.4m、角地		近商 (90,300)
d	９１２ -217	四條畷市		建付地	（　）	台形	南16m市道、東4.4m、角地		２中専 (80,200)
e	３０１ -29	門真市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、東4.9m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	189,488	100 [ 89.3]	212,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 195,733	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	201,787	100 [ 96.1]	209,976		210,000
c	(　 ) 134,231	100 [ 75.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	173,762	100 [ 84.5]	205,636		206,000
d	(　 ) 168,554	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	172,258	100 [ 81.6]	211,100		211,000
e	(　 ) 212,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	204,148	100 [ 98.0]	208,314		208,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

大東 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,492,004	7,133,706	26,358,298	22,950,400	3,407,898	（　0.9534） 3,249,090	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	75,560,233 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大東 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	283.71	ＲＣ7	1,708.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	300 ％	300 ％	490 ㎡	29.0 m x 17.0 m	前面道路：府道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅（１Ｋ各階７戸、平均専有面積約２９㎡）。駐車場６台。

⑦有効率　 79.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.62	56.6	158.74	2,939	466,537	6.0	2,799,222
							0.0	0
2～ 7	住宅	237.90	84.5	201.00	2,080	418,080	3.0	1,254,240
							0.0	0
～

～

～

計		1,708.02	79.9	1,364.74		2,975,017		10,324,662
								0

⑨年額支払賃料	2,975,017 円　×　12ヶ月　＝　 35,700,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,364.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,700,204 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,022,877 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,397,327 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,324,662 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,677 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,492,004 円　　　　（　 68,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１２（賃）　　　　-106	2,475 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,056	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,954 円/㎡　月額支払賃料（　 2,939 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１１（賃）　　　　-103	2,852 ( 2,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,852
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大東 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,112,000 円	352,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,092,606 円	36,420,204　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 233,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,992,000 円	352,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,133,706 円　（　　　　　　 14,559 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	352,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,708.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,950,400 円（　　　　　 46,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,492,004 円
②総費用	7,133,706 円
③純収益　①－②	26,358,298 円
④建物等に帰属する純収益	22,950,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,407,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,249,090 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,631 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,560,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大東 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大東 5-5

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　楠田　昌弘

TEL.

鑑定評価額

100,000,000 円

１㎡当たりの価格

204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大東市赤井２丁目２４１番１４｢赤井２－２－３｣				②地積　(㎡)	490 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他） (70,300)
	台形 2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ7	店舗、店舗兼共同住宅等が混在する路線商業地域	北14.5m府道	水道、ガス、下水	住道 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ府道

交通

施設

住道駅北西方

850m

法令

規制

２住居
(70,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

府道沿いに低層店舗、店舗兼共同住宅、事業所等が混在する路線商業地域である。大きな地域要因の変動はなく
、今後も地域の特性を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大東市及びその周辺市（四條畷市等）の路線商業地域である。需要者の中心は、幹線道路沿道において
事業を展開する各種の事業者である。周辺地域における路線商業地は概ね安定した需要があり、近年地価は概ね横ばい
で推移している。土地価格は取引目的、規模等によって様々であるため、中心となる価格帯を見出すのは困難であるが
、立地性から坪当り６０万円後半程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、最有効使用の店舗兼共同住宅による賃貸を想定して試算したが、純収益の査定において想定要素が多く、
なおかつ賃料水準等の個別性が大きいこともあり、やや説得性に劣るものと判断される。比準価格は、同一需給圏内に
おける路線商業地の取引事例をもとに試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。以上より、比
準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 82.1]

[100.0]
100

203,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    204,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大東市の人口は微減傾向が続いている。今後
は新型コロナウイルス感染症が収まり、経済
状況が回復することが期待される。

地域要因に特段の変動はない。路線商業地域
であり、需要は概ね安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大東 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１１ -37	大東市		底地	（　）	長方形	南16.8m市道、東10m、北0.9m、三方路		１住居 (70,200)
b	９１１ -219	大東市		貸家建付地	（　）	長方形	東10m府道、南4.7m、角地		２住居 (70,200)
c	９０５ -29	交野市		建付地	（　）	不整形	南東11.8m府道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
d	９０５ -7	交野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m府道、南西2.3m、角地		１中専高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 267,492) 267,492	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	166,662	100 [ 79.1]	210,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 193,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	189,488	100 [ 89.3]	212,193		212,000
c	(　 ) 125,048	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	136,633	100 [ 70.5]	193,806		194,000
d	(　 ) 135,501	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,179	100 [ 64.5]	211,130		211,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

大東 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,458,650	7,132,620	26,326,030	22,950,400	3,375,630	（　0.9534） 3,218,326	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	74,844,791 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大東 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	283.71	ＲＣ7	1,708.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	300 ％	300 ％	490 ㎡	29.0 m x 17.0 m	前面道路：府道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅（１Ｋ各階７戸、平均専有面積約２９㎡）。駐車場６台。

⑦有効率　 79.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.62	56.6	158.74	2,920	463,521	6.0	2,781,126
							0.0	0
2～ 7	住宅	237.90	84.5	201.00	2,080	418,080	3.0	1,254,240
							0.0	0
～

～

～

計		1,708.02	79.9	1,364.74		2,972,001		10,306,566
								0

⑨年額支払賃料	2,972,001 円　×　12ヶ月　＝　 35,664,012 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,364.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,664,012 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,019,873 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,364,139 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,306,566 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,511 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,458,650 円　　　　（　 68,283 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０３（賃）　　　　-109	2,573 ( 2,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,935 円/㎡　月額支払賃料（　 2,920 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１１（賃）　　　　-103	2,852 ( 2,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,852
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大東 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,112,000 円	352,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,091,520 円	36,384,012　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 233,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,992,000 円	352,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,132,620 円　（　　　　　　 14,556 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	352,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,708.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,950,400 円（　　　　　 46,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,458,650 円
②総費用	7,132,620 円
③純収益　①－②	26,326,030 円
④建物等に帰属する純収益	22,950,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,375,630 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,218,326 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,844,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）