別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大東 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -17 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市北条６丁目２３２８番９１ ｢北条６－１５－３０｣ ②地積 　(㎡) 60   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 野崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 野崎駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道１７０号以東の丘陵地に形成された小規模一般住宅地が建ち並ぶ地域として熟成している。最寄駅から徒 歩圏外に位置し、傾斜がきつく需要が限定的であることから、地価水準も弱含みが続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大東市及びその周辺市を中心とするＪＲ片町線沿線の小中規模一般住宅地域である。需要者の中心は大東 市及び周辺市に居住する地縁性を有する者である。小規模一般住宅としてとして成熟しているが、徒歩限界圏に位置す る丘陵地にあることから、低廉な取引も見られる。中心となる価格帯は同規模程度で４００万円台、中古物件で１００ ０万円未満の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は急傾斜地に形成された小規模戸建住宅を中心とした地域であり、自用目的の取引が支配的である。また標準 地は小規模画地のため共同住宅の想定が法的・コスト的に困難であるため、収益還元法は適用しなかった。一方で、比 準価格は、ＪＲ片町線沿線を最寄駅とするＪＲ線以東の住宅地域内に係る事例から求められており、市場の実態を反映 した価格である。したがって、本件においては、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [102.7] [101.0] 100 77,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン接種により、経済情勢は回復しつつ あるものの、当市の不動産市場については依 然として立地条件の良否等による二極化傾向 が続いている。 地域要因の大きな変動は特にない。ただし、 徒歩圏外の丘陵地に存し、選好性に劣ること から、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％