別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -7 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市太子田１丁目１２０番２３ ｢太子田１－９－６４｣ ②地積 　(㎡) 63   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の戸建住宅が 建ち並ぶ普通住宅地 域 北4.3m市道、西側道 水道、ガス、下水 住道 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 住道駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変更はなく、概ね現況のまま推移 していくものと予測する。また、地価水準も概ね横ばいで推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大東市及び隣接市を中心とするＪＲ片町線沿線の小規模住宅地域と判断される。需要者の中心は、大東 市及び隣接市に居住する一次取得者と考えられる。最寄駅からは、やや距離があるものの、通勤の便は良好であること から、底堅い需要が認められる。周辺地域の同規模の土地であれば８００万円程度、新築戸建住宅は、総額２５００～ ３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、近隣地域の周辺には一部共同住宅が見られるものの、対 象標準地の画地規模から、賃貸用共同住宅を想定することは非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。したがっ て、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市 況を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン接種により、経済情勢は回復しつつ あるものの、当市の不動産市場については依 然として立地条件の良否等による二極化傾向 が続いている。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の大きな変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％