鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１１ -1004	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	０８１６ -8	藤井寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.8m国道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	０８１１ -18	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2m私道、中間画地		近商 (90,240)
d	０８１１ -1005	松原市		底地	（　）	台形	南16m府道、西6.9m、角地		２住居高度地区3種 (80,200)
e	０８１４ -13	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.6m府道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	145,312	100 [ 104.2]	139,455	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 140,296	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	155,884	100 [ 110.0]	141,713		142,000
c	(　 ) 122,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,699	100 [ 88.3]	138,957		139,000
d	(　 125,786) 125,786	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	129,732	100 [ 91.6]	141,629		142,000
e	(　 ) 173,057	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	173,057	100 [ 123.9]	139,675		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.5	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

松原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,624,374	1,293,183	5,331,191	4,454,450	876,741	（　0.9472） 830,449	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,669,128 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	12.4 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、上層２～３階はファミリータイプ住戸平均専有面積５５㎡４戸程度の３階建店舗付共同住宅を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

３階建ての店舗付き共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	90.0	103.50	2,426	251,091	5.0	1,255,455
							2.0	502,182
2～ 3	住宅	115.00	95.0	109.25	1,500	163,875	1.0	163,875
							2.0	327,750
～

～

～

計		345.00	93.3	322.00		578,841		1,583,205
								1,157,682

⑨年額支払賃料	578,841 円　×　12ヶ月　＝　 6,946,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費授受は標準的でないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,946,092 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 555,687 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,390,405 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,583,205 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,157,682 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 219,404 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,624,374 円　　　　（　 38,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０８（賃）　　　　-1052	2,667 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,667	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,519 円/㎡　月額支払賃料（　 2,426 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１０（賃）　　　　-1	1,896 ( 1,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,370
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,800 円	62,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	208,383 円	6,946,092　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 529,500 円	62,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,293,183 円　（　　　　　　 7,475 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,300,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,454,450 円（　　　　　 25,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,624,374 円
②総費用	1,293,183 円
③純収益　①－②	5,331,191 円
④建物等に帰属する純収益	4,454,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	876,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	830,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,800 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,669,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松原 5-2

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　関　敦生

TEL.

鑑定評価額

24,200,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松原市天美南２丁目８４番３				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅ＬＳ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北4.3m市道	水道、ガス、下水	河内天美 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 90 ｍ、南 10 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．３ｍ市道

交通

施設

河内天美駅東方

350m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

２０２１年１１月「セブンパーク松原」の開業により、今後一層商圏が縮小するものと見込まれる。一部では住
居系への移行が進み、地価は下落傾向にあるものの、底値感にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線を中心とする松原市及びその周辺の駅前商業地域。主な需要者は、同一需給圏内に地
縁性を有する個人事業者が中心である。幹線道路沿いにある大規模商業施設と比較すると、商圏が狭く、集客力の点で
劣るため、商業繁華性を見込んだ需要は少ない。取引自体が散発的であり、典型的な取引形態や価格帯を把握しにくい
状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模の店舗併用住宅が多い駅前の近隣商業地域であるが、空き店舗も見られるなど賃貸需要は弱含みで推移しており
、自用目的の取引が中心となっている。従って、取引価格水準を指標に価格が決定されることが主であり、市場の実態
を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[174.6]

[100.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    141,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既存の駅前商業エリアは縮小傾向が見られる
。また市内東西軸の幹線道路開通により、路
線商業地について分散化が進んでいる。

商圏が狭く、商業繁華性は低下している。駅
前へと続く好立地であり、一部住居系への移
行が見られる。地価は緩やかな下落傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +12.5
交通・接近　　　 +3.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

松原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１１ -1004	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	０８１０ -7	松原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	０８１１ -18	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2m私道、中間画地		近商 (90,240)
d	０８０９ -2	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m国道、中間画地		１住居 (60,168)
e	０８０９ -1003	松原市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	145,312	100 [ 104.2]	139,455	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 114,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	113,213	100 [ 79.4]	142,586		143,000
c	(　 ) 122,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,699	100 [ 88.3]	138,957		139,000
d	(　 ) 140,389	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,389	100 [ 99.5]	141,094		141,000
e	(　 ) 130,640	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,726	100 [ 94.0]	138,006		138,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

松原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,388,853	1,244,089	5,144,764	4,275,700	869,064	（　0.9472） 823,177	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,514,404 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	12.4 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロアー貸し）、２・３階は住居（ファミリータイプ平均専有面積５５㎡程度４戸）の３階建店舗付共同住宅を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

３階建ての店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	90.0	103.50	2,436	252,126	6.0	1,512,756
							2.0	504,252
2～ 3	住宅	115.00	95.0	109.25	1,400	152,950	1.0	152,950
							2.0	305,900
～

～

～

計		345.00	93.3	322.00		558,026		1,818,656
								1,116,052

⑨年額支払賃料	558,026 円　×　12ヶ月　＝　 6,696,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,696,312 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 535,705 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,160,607 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,818,656 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,732 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,116,052 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 211,514 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,388,853 円　　　　（　 36,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０８（賃）　　　　-1052	2,667 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,540	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,532 円/㎡　月額支払賃料（　 2,436 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１５（賃）　　　　-101	2,613 ( 2,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,489
c	０８１６（賃）　　　　-2	3,114 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,708

松原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	358,800 円	59,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	200,889 円	6,696,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 508,300 円	59,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,800 円	59,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,800 円	59,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,244,089 円　（　　　　　　 7,191 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,275,700 円（　　　　　 24,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,388,853 円
②総費用	1,244,089 円
③純収益　①－②	5,144,764 円
④建物等に帰属する純収益	4,275,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	869,064 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	823,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,514,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）