別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松原 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -18 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 9,450,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市別所５丁目２７０番２９ ｢別所５－１３－３５｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 河内松原 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 　市道 交通 施設 河内松原駅北東方 2.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅地域としての住環境が維持されており、特に大きな地域要因の変動はなく、この先もほぼ現況が 持続していくと予測する。地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、概ね松原市及びその隣接市の小規模戸建住宅地域である。需要者の中心は松原市内 外に居住している戸建住宅を求める一次取得者層である。近隣地域は最寄り駅から遠いバス便利用圏内にあり、利便性 が劣る。また、旧集落的な地域特性が残る地域に隣接しているなど、居住環境もやや劣ることなどから、需要は弱含み で推移している。土地は１２０㎡程度で１０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 バス便利用圏内にある小規模戸建住宅地域で、収益物件はほとんど見られない。賃貸住宅市場が未成熟であり、また、 事業採算性に裏付けられた収益用共同住宅の想定は困難であるため、収益価格は求めなかった。自己使用目的の需要が 支配的な地域であるので、多くの取引事例に基づき、市場の実態を反映して、規範性が高いと認められる比準価格を標 準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [122.3] [104.0] 100 81,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少を伴う高齢化社会や経済 の不透明感を背景に、立地の差異による不動 産需給の濃淡が鮮明化し、地価は概ね微増と 微減の間にある。 最寄り駅からは遠い小規模戸建住宅を主とし た地域である。特段の地域要因の変動はない が、需要は弱く、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％