別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松原 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -17 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　野村　和雄   TEL.

鑑定評価額 9,920,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美西１丁目１０１番３４９ ｢天美西１－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 107   (         16)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 河内天美 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 私道 交通 施設 河内天美駅西方 680m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の戸建住宅地域で、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。最寄駅徒歩圏 内であるが、画地規模が小さく既成化の進行等を背景に、需要はやや弱含みで地価は下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松原市及び周辺市等の近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、松原市内に居住する一次取得者 層である。小規模住宅が多く既成化の進行等により、需要はやや弱含んでおり、地価は下落基調にある。中心価格帯は 、対象標準地と同規模程度の土地で総額１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅徒歩圏内であるが自己使用目的の住宅需要が大半であるため、賃貸市場が未成熟で賃料水準等の把握が困難であ ることや地積規模の観点から、収益還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的を中 心とする市場の実態を反映した現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [104.0] 100 [163.9] [104.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が徐々に低下する中、生活利 便性や居住環境等により、地価動向は上昇基 調、横這い基調、下落基調と多岐にわたる。 最寄駅から徒歩圏内であるが、既成化の進行 等を背景に需要はやや弱く、地価は下落幅が 縮小するも下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％