別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -13 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.

鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 90,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市三宅中３丁目１７８３番５ ｢三宅中３－１１－３３｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中に工 場等が見られる住宅 地域 東4.7m私道 水道、ガス、下水 河内松原 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ私道 交通 施設 河内松原駅北方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅の中に工場等が見られる住宅地域として熟成し、今後も現状の住環境を維持しつつ推移すると思 われる。駅徒歩圏外の住宅地として、需要は弱含み、地価水準は下落傾向になると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松原市を中心とする近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、市内居住者若しくは地縁性を有す る一次取得者層である。周辺市域からの転入は少なく、また需要を喚起する動きも少ない。交通・接近条件及び街路条 件にやや劣るため、土地取引件数は低位である。土地は１００㎡程度で１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，６ ００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 敷地面積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益価格は試算しなかった。快適性 を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より 、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [107.9] [102.0] 100 90,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松原市は、都市部へ交通の便が良いものの、 現在人口減少・高齢化が進み、一部を除き宅 地需要は弱い。コロナ禍の影響は解消されつ つある。 小規模住宅の中に工場等が見られる住宅地域 である。駅からやや遠く、利便性に劣る。需 要は弱含み、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -1.6 環境　　　　　　 +10.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％