別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市岡５丁目１４８番１７ ｢岡５－１－３４｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 河内松原 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 　市道 交通 施設 河内松原駅南方 1.7km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現況を維持して推移するものと予測する。地域内は画地規 模小さく既成化の波もあり取引は低迷気味、地価も弱含み傾向で当面これを継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市、羽曳野市等における小規模の戸建住宅地域。需要者の中心は、松原市居住 者が中心で、総額的な買いやすさを選好する第一次取得者層が大半である。河内松原駅への相対的位置に劣位があるこ と及び既成色の進む住環境から、駅周辺の物件との競合により地域内における需要は弱く、土地取引は弱含み傾向が続 いている。土地標準規模程度で８００万円前後が需要の中心と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、当該地域の需要者は居住性や快適性に取引意思決定の重点が置かれる傾 向にある。従って、これを表象する取引価格に説得力を持たせることが多い。本件においては、地積の点で賃貸共同住 宅の建築が困難であるため収益還元法の適用は断念、規範性認める取引事例により求められた比準価格を標準とし、さ らに年間及び半年間変動率の時系列的な価格水準の推移、動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪都市圏のベッドタウンだが、現在人口減 少・高齢化の傾向を示す。コロナ禍による影 響を受けるも、直近暫時その影響は低下。 松原市中庸な小規模住宅地としての地域要因 に特段の変化は無いが、最寄駅乖離状況への 評価の顕在化、住環境の既成化等の面から地 価は弱含む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％