別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市柴垣１丁目９０１番２外 ｢柴垣１－２３－４｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区1種 (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 河内松原 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 　市道 交通 施設 河内松原駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域として成熟し、特に地域要因変動は認められず当面現状を維持すると 予測。需要やや弱いものの値頃感等もあり、概ね横ばい基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線各駅を最寄駅とする松原市及び隣接市の中規模戸建住宅地域であり、需要者は二次取得者 が中心である。従前は需要はやや弱含みも見られたが、駅徒歩圏内の比較的利便性の良い住宅地域であり住環境等に対 する値ごろ感から需要底堅く地価ほぼ横這いにて推移してきた。市場では標準地と同程度の規模の土地で２，０００万 円台前半の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は一般住宅が多く見られる住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であると判断されるこ とから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、快適性及び利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心と なっていることから、本件では、代表標準地との均衡にも留意し、市場の実勢を反映した比準価格をもって、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [104.0] 100 [136.6] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪都市圏のベッドタウンだが、現在人口減 少・高齢化の傾向を示す。コロナ禍による影 響を受けるも、直近暫時その影響は低下。 中規模住宅を中心とした地域要因に大きな変 動はない。住宅地域既成化の影響もあり需要 はやや弱いものの地価は横這いにて推移して きた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％