別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美南１丁目２２３番１１ ②地積 　(㎡) 78   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 河内天美 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 河内天美駅南東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅地域で、今後とも現状のまま維持して推移するものと予測する。学校区の市場選好性は高い ものの、住環境としては既成化の波が押し寄せていることもあり、地価は横ばい傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市、羽曳野市、大阪市東住吉区における小規模の戸建住宅地域である。需要者 の中心は松原市の居住者が多く、学区を選好とする第一次取得者層が大半である。コロナ禍の影響も一段落したが、松 原市の不動産市場は低迷が続く中、地域内における需要は底堅く、東方部において開発された分譲住宅（１００戸程度 ）も落ち着き、土地取引は横ばいで推移している。土地は８０㎡程度で、総額９５０万円までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件として共同住宅の利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件もなく、適正な賃料水準を形成するに 至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心である。した がって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [104.0] 100 [145.9] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も希薄とな ったが、未だ不動産市場は低迷の傾向にある 。松原市市中央部の住宅地エリアへの需要は 横ばいである。 住宅地域として学校区の選好性が高いものの 、最寄り駅とは若干距離はあり、また住環境 の既成化を反映して地価は横ばい局面にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％