別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　野村　和雄   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美我堂２丁目４２７番３ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模住宅等が建ち 並ぶ区画整理済の住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 北花田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 北花田駅南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。大阪メト ロ御堂筋線沿線としての良好な生活利便性を反映して、需要は底堅く、地価は上昇基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松原市及び隣接市区内の大阪メトロ御堂筋線沿線の住宅地域。需要者の中心は、良好な交通利便性を重 視する松原市内に居住する一次取得者層である。従来から潜在的な需要は底堅く、一部需要の顕在化が見られ地価は上 昇基調にある。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額１，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の住宅需要が大半で、賃貸市場が未成熟であるため賃貸需給が見出せないことや地積規模の観点から、収 益還元法の適用を断念した。以上より、本件においては、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実 態を反映している現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [104.0] 100 [134.3] [101.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が徐々に低下する中、生活利 便性や居住環境等により、地価動向は上昇基 調、横這い基調、下落基調と多岐にわたる。 区画整然とした住宅地域が形成され、大阪メ トロ御堂筋線沿線の良好な生活利便性を反映 して、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％