別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 河内長野 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -25 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 66,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市錦町６３５番１ ｢錦町１３－８｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西4m市道、南側道 水道、ガス、下水 河内長野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 河内長野駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変化はみられず、既存の一般住宅、農家住宅混在地域として推移するものと予測する。地価は横ばい傾向 で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線、南海高野線沿線で概ね河内長野市を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居 住する又は地縁を有する一次取得者、買替え層であり、域外からの転入は少ない。狭小街路の住宅地であるが、市内中 心部との連続性が認められる立地で需要は比較的安定している。地価は横這い圏にあり、中心価格帯は土地２００㎡程 度１，３００～１，４００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、比準価格は同一駅勢圏の住宅地より求めたもので、規範性が認め られる。一方、収益価格は当該地域の対象標準地に賃貸住宅を建設し、安定的な賃貸需要を想定することが現実的では ないと判断されることから、本件では非適用とした。したがって本件では、市場性が反映された比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [122.3] [102.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は徐々に持ち直しているが、感染症の影 響が併存している。供給制約と物価上昇、資 源価格の高騰、財政的問題が懸念事項である 。 地域要因に変動はみられない。旧集落的な地 域であり、地価は横ばい圏で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％