別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 河内長野 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -18 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市松ケ丘西町１５８３番５９ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ高台の住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 滝谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 滝谷駅南西方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 特に変化は無く、街路が狭隘な戸建住宅地域として今後も現状のまま推移すると予測する。最寄り駅からやや遠 く、街路が狭隘なことから需要は弱いことから、地価は若干の下落傾向にあるものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線、近鉄長野線沿線で概ね河内長野市を中心とする周辺市の戸建住宅地域の範囲。需要者は同 一需給圏内の一次取得者層及び買い替え層が中心で、圏外からの転入者は少ない。最寄り駅から徒歩限界域に位置し街 路も狭隘なことから需要は低調で地価は緩やかな下落基調にあるものと推察する。需要の中心価格帯は、土地で８００ 万円～９００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己居住目的の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場は熟成しておらず、且つ、規模の点で賃貸共同住 宅の想定も困難なため、収益還元法の適用は断念した。このような地域では、取引価格の動向が価格の指標となる。従 って、取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [121.2] [102.0] 100 68,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は高齢化や人口減少に加えコ ロナ禍を背景に全般的に弱含みで、一部利便 性に優れる地域は概ね横這い乃至微増で推移 している。 街路が狭隘で、最寄り駅からもやや距離があ り、利便性にやや劣るため、地価は緩やかな 下落傾向にあるものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％