別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 河内長野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -15 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市三日市町１０６１番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,176) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い街道 筋の既成住宅地域 西4.4m市道 水道、下水 三日市町 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ４ｍ市道 交通 施設 三日市町駅北方 500m 法令 規制 ２住居 (60,176) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の戸建住宅地域としての住環境が保たれており、地域要因に特別の大きな変化はなく、今後も概ね現 状を維持していくと予測する。地価は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線及び近鉄長野線沿線で、河内長野市、富田林市、大阪狭山市一帯の最寄り駅徒歩圏内にある戸 建住宅地域である。需要者は河内長野市内の居住者及び大阪市内方面への通勤利便性を重視する一次取得者層が中心と なる。旧集落的な特性が残る住環境の地域で、最寄り駅からは徒歩圏内であるが、需要は弱含みである。中心となる価 格帯は土地は２００㎡で１３００万円程度、新築の戸建物件で３０００万円までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏内だが、まだ旧集落的な特性が残る住宅地域で、周辺には貸家住宅はほとんど見られない。賃貸市場は未成熟 であり、また、経済合理性に基づいた賃貸用共同住宅の想定は難しいため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的 の需要が支配的な地域であるので、多くの取引事例に基づき、市場の実態を反映して、規範性が高いと認められる比準 価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [101.0] 100 67,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少を伴う高齢化社会や経済 の不透明感を背景に、立地条件に基づく不動 産需給の差異により、地価は概ね横這いから 微減の間にある。 三日市町駅周辺の戸建住宅地域の住環境が維 持されており、成熟した地域特性に特別な変 化はなく、地価は緩やかな下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.7 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％