別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 河内長野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -14 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 5,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市市町５０１番２２ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,188) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 汐ノ宮 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 汐ノ宮駅北西方 640m 法令 規制 ２中専 (60,188) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の中小規模戸建住宅地域としての住環境を維持しており、地域要因に特段の大きな変化はなく、今後 も現状のまま推移すると予測する。地価は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として南海高野線及び近鉄長野線沿線で、河内長野市及びその隣接市の駅徒歩圏内にある中小規模戸建 住宅地域である。需要者の中心は地縁性のある河内長野市内居住者及び大阪市内方面への通勤利便性を重視する一次取 得者層である。最寄り駅からは徒歩圏内にあり、交通接近性は普通だが、需要は弱含みで推移しており、土地取引は低 調である。土地は９０㎡程度で５５０万円程度、中古住宅は１０００～１５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏内の中小規模戸建住宅が中心の地域で、収益物件はほとんど見られない。賃貸住宅市場が成熟していない地域 であり、また、事業採算性に裏付けられた収益用共同住宅の想定は難しいため、収益価格は試算しなかった。自己使用 目的での取引が多く、取引価格の水準を目安に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実態を反映し て実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [133.6] [102.0] 100 62,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少を伴う高齢化社会や経済 の不透明感を背景に、立地条件に基づく不動 産需給の差異により、地価は概ね横這いから 微減の間にある。 汐ノ宮駅周辺の戸建住宅地域の住環境が維持 されており、成熟した地域特性に特別な変化 はないが、地価は緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.4 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％