別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 河内長野 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -13 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市小塩町３５７番２０ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模な建売住宅が 多い傾斜地の新興住 宅地域 北東5.1m市道 水道、ガス、下水 三日市町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．１ｍ 市道 交通 施設 三日市町駅南西方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な建売住宅が多い傾斜地の新興住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。バス圏であり、街路 アクセスが弱い地域でもあるため、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線、近鉄長野線沿線の河内長野市及びその周辺市の住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏 内に地縁を有する一次取得者層が中心と把握される。建売住宅が建ち並ぶ新興住宅地域であるが、最寄駅から距離があ り、街路アクセスの弱い傾斜地でもあること等から、需要は弱含みである。標準地同条件程度の土地で４００万円台～ ５００万円台程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、賃貸共同住宅の建築想定は非現実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。また、 居住環境に重点を置いた自用目的の取引が大半を占めており、市場の実勢価格が取引に当たって指標となっている。し たがって本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [ 94.2] [101.0] 100 46,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は徐々に持ち直しているが、感染症の影 響が併存している。供給制約と物価上昇、資 源価格の高騰、財政的問題が懸念事項である 。 小規模建売住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 地域要因に変動はみられない。地価は下落傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.6 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％