別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 河内長野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市楠ケ丘６４１番９ ｢楠ケ丘１８－２０｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模住宅が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 東4.6m道路 水道、ガス、下水 三日市町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ．６ｍ道路 交通 施設 三日市町駅西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の開発団地であり、今後も現状を維持するものと予測する。開発が古く、バス圏でもあるため、需要は弱 く、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線、近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域である。需 要者は同一需給圏内に居住する一次取得者層等が中心である。昭和４０年代に開発されたバス圏の住宅団地で、開発が 古く、勾配のある傾斜が敬遠されがちであることなどから、需要が弱含みとなっている。土地は規模にもよるが８００ 万円から９００万円程度が近年の需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丘陵地の戸建開発団地であり、対象標準地に賃貸低層建物を建設して賃貸することは現実的ではないと判断されること から、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は代替競争関係が認められる開発団地の住宅地取引より求めたもの で、近年の市場の実勢が反映されている。従って本件では、市場性が反映された比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [102.1] [102.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は徐々に持ち直しているが、感染症の影 響が併存している。供給制約と物価上昇、資 源価格の高騰、財政的問題が懸念事項である 。 地域要因に変動はみられない。勾配の強い住 宅団地で、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -9.4 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％