別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 河内長野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 8,290,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市西之山町１１０６番２８ ｢西之山町２６－７｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 千代田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 千代田駅南西方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅地域としての住環境を維持しており、特に大きな地域要因の変化はなく、今後も当面は現状を維 持していくと予測する。地価水準は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及び近鉄長野線沿線で概ね河内長野市及びその隣接市の小規模戸建住宅地域である。需要者 の中心は、地縁性を有する河内長野市内居住者及び市域外に居住の一次取得者層である。総額面での値頃感があるため 、潜在的な需要は認められる地域であるが、最寄り駅からやや遠く、駅徒歩圏外の地域であるため、需要は弱含みで推 移している。土地は１２０㎡程度で８５０万円前後、中古の戸建住宅は１５００万円前後の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 バス便利用圏内の小規模戸建住宅地域で、収益用不動産はほとんど見られない。賃貸住宅市場が未成熟な地域であり、 また、経済合理性に基づいた収益用共同住宅の想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性等を 重視する自用を前提とした取引が支配的な地域であるので、多数の取引事例に基づき、市場の実態を反映していると認 められる比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [121.9] [103.0] 100 68,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少を伴う高齢化社会や経済 の不透明感を背景に、立地条件に基づく不動 産需給の差異により、地価は概ね横這いから 微減の間にある。 小規模戸建住宅地としての成熟した地域特性 に大きな変化はないが、最寄り駅からやや距 離があるため、需要は弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％