別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 河内長野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市楠町東１８４９番３ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い、古くからの既成 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 千代田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 千代田駅北西方 600m 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。最寄り駅まで徒歩圏内であるが、既成住宅地で開発、取 引件数も少なく、地価は逓減が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線と近鉄長野線沿線にある戸建住宅地域であり、概ね河内長野市と富田林市の圏域である。近 隣地域及びその周辺は、古い市街地要素が残った地域であるため、需要者の中心は同一需給圏内に地縁を有する一次取 得者層及び買替層が多いと思われるが、高齢化による市場縮小の影響で、需要、地価水準とも逓減傾向にある。中心価 格帯については、近隣地域及びその周辺地域で取引が少なく、規模も様々なので判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、隣接市を含め広域的に収集した類似の事例から試算したもので、市場実態を反映している。一方、収益価 格は収益物件を建築するために新規に土地を購入する事例が見当たらないほか、賃貸需要も未成熟であるため試算しな かった。以上より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [133.5] [104.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況はコロナ禍以前の状況に落着きつ つあるが、人口減少、高齢化の影響が勝り、 全般的に横ばいないし下落傾向にある。 既成住宅地で開発、取引件数も少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％