別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 河内長野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -6 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市汐の宮町１４５番１８ ｢汐の宮町２３－１４｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅のほかに 駐車場も見られる住 宅地域 東7.2m市道 水道、下水 汐ノ宮 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　７ ．２ｍ市道 交通 施設 汐ノ宮駅東方 300m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に変化は無く、当該地域は一般住宅地域として今後も推移すると予測する。地価は下落傾向で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線、南海高野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域である。需 要者は前記市内に居住する一次取得者層等が中心である。駅徒歩圏内にあり、周辺は住宅地域として熟成化しているも のの、大阪市内中心部へのアクセスが劣る地域のため需要はやや弱く、地価は下落傾向で推移している。土地は２００ ㎡程度で１３００万円前後、新築の戸建物件で２５００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟である。周辺の共同住宅に も空室が目立つ地域で建築コストの上昇もあり、事業収支の観点から、新規建築による収益想定は非現実的であるため 、収益還元法の適用は断念した。以上から市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [133.8] [102.0] 100 61,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化で、当市の地価は利便性や 地勢等の優劣による二極化が見られる。市況 については予断を許さない状況である。 地域に大きな変動は見られない。近鉄長野線 沿線で通勤等にはやや不便な地域であり、地 価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +34.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％