別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 河内長野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 82,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、下水 滝谷 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 滝谷駅西方 400m 法令 規制 ２住居 (60,188) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。最寄り駅の繁華性のほか、周辺の街路条件がネックとな り、地価は逓減が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線の住宅地域で、主に河内長野市、富田林市、大阪狭山市の圏域。需要者は、圏内に居住 する一次取得者層で、比較的若い勤労者が多い。最寄り駅の繁華性のほか、周辺の街路条件がネックとなり需要に勢い がなく、地価も逓減している。中心価格帯は、土地の規模にもよるが、新築の戸建物件で２５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、標準地の間口、奥行き、規模から、賃貸住宅の敷地には適さないので、また賃貸物件を建築するために新 規に土地を購入する事例も見当たらないので、試算しなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似の事例から試 算しており、説得力がある。以上より、鑑定評価額は、市場を反映した比準価格を重視し、半年前の指定基準地価格か らの変動状況を考慮の上、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　河内長野（府） -11         　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     82,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況はコロナ禍以前の状況に落着きつ つあるが、人口減少、高齢化の影響が勝り、 全般的に横ばいないし下落傾向にある。 駅の利便性、街路条件がネックとなり、需要 は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％ -0.1 ％