鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

寝屋川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１３ -227	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東6.6m、角地		近商 (100,300)
b	９０６ -42	寝屋川市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東20m国道、西6.9m、二方路		準工 (80,200)
c	９０７ -216	寝屋川市		建付地	（　）	ほぼ整形	西9.4m府道、中間画地		近商地区計画等 (90,200)
d	９０７ -249	寝屋川市		更地	（　）	不整形	北22m府道、南東11.9m、二方路		２住居 (70,200)
e	９１３ -215	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		１住居都市計画道路 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,494	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	218,534	100 [ 141.8]	154,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 181,126	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	140,877	100 [ 99.0]	142,300		142,000
c	(　 ) 111,732	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	148,529	100 [ 104.7]	141,862		142,000
d	(　 ) 150,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	147,059	100 [ 110.3]	133,326		133,000
e	(　 ) 138,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,095	100 [ 93.1]	148,330		148,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	隣地購入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	隣地購入	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

寝屋川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,169,379	1,371,152	4,798,227	3,828,000	970,227	（　0.9527） 924,335	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,007,614 円　　　　（　 90,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

寝屋川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	95.00	Ｓ4	331.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	14.1 m x 19.0 m	前面道路：府道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：駐車場（６台）、２～４階：事務所

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

類似建物と比較して妥当な水準であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	46.00

2～ 2	事務所	95.00	90.0	85.50	1,990	170,145	6.0	1,020,870
							0.0	0
3～ 4	事務所	95.00	90.0	85.50	1,910	163,305	6.0	979,830
							0.0	0
～

～

計		331.00	77.5	256.50		496,755		2,980,530
								0

⑨年額支払賃料	496,755 円　×　12ヶ月　＝　 5,961,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,961,060 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 682,506 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,142,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,980,530 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,169,379 円　　　　（　 26,707 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０６（賃）　　　　-102	1,918 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,977	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 2 F B
b	９０６（賃）　　　　-103	2,069 ( 2,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,133
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

寝屋川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	290,000 円	58,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	204,752 円	6,825,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 267,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 493,000 円	58,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,371,152 円　（　　　　　　 5,936 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 331.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,828,000 円（　　　　　 16,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,169,379 円
②総費用	1,371,152 円
③純収益　①－②	4,798,227 円
④建物等に帰属する純収益	3,828,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	970,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	924,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,001 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,007,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
寝屋川 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

寝屋川 5-5

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　原田　裕之

TEL.

鑑定評価額

31,900,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	寝屋川市大成町４３１番１｢大成町１９－３｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1:1.5	事務所Ｓ3	事務所、店舗、倉庫等が混在する路線商業地域	北西14.8m府道	水道、下水	萱島 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗又は事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．８ｍ府道

交通

施設

萱島駅東方

1.4km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測する。南方に大型商業施設のあ
る系統良好な国道１７０号沿いと比較すると地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は寝屋川市等大阪府下東部エリアの幹線又は準幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者は沿道サービス店舗
・流通業務関連等事業者等。大規模商業施設進出等の影響を受けながら新型コロナの影響による景気先行不透明感はあ
るものの底堅い需要が見込まれる。幹線道路沿いの土地取引件数は少ない上、取引動機や規模等も多様であり、価格水
準の把握には困難性を伴うが、中心価格帯は対象地同規模で１坪あたり４０～６０万円前後と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格について、事務所ビルを想定したが、近年の投資環境等に変化が見られるところ、試算過程において多くの想
定要素を含んでいるほか、要因類似の賃貸事例を多数収集することができず適正賃料水準の把握には困難性を有する等
、相対的規範性は劣る。同一需給圏内から広域的に採用したが、信頼性のある商業地事例に基づいて試算した比準価格
を重視、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[120.8]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による先行不透明感が残る
ところ、景気持ち直しの動きもあって大阪圏
の事業用不動産は一部で高値取引が散見され
る。

価格に影響を及ぼすような地域要因の大きな
変動はないものの、東方の国道１７０号沿い
と比較して需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

寝屋川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１３ -215	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		１住居都市計画道路 (70,200)
b	３０９ -43	守口市		建付地	（　）	長方形	南東20m国道、中間画地		準住居 (70,300)
c	９０１ -48	枚方市		建付地	（　）	台形	北18m国道、中間画地		準工 (70,200)
d	９１６ -25	枚方市		建付地	（　）	ほぼ台形	南10.7m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,095	100 [ 90.2]	153,099	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 211,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,363	100 [ 142.6]	148,221		148,000
c	(　 ) 120,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,803	100 [ 86.4]	139,818		140,000
d	(　 ) 132,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	139,324	100 [ 99.9]	139,463		139,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

寝屋川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,150,463	1,366,638	4,783,825	3,920,800	863,025	（　0.9512） 820,909	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,657,023 円　　　　（　 80,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

寝屋川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	95.00	Ｓ4	331.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	14.1 m x 19.0 m	前面道路：府道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：駐車場、２～４階：事務所

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

同種同規模の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	46.00

2～ 2	事務所	95.00	90.0	85.50	1,841	157,406	4.0	629,624
							2.0	314,812
3～ 4	事務所	95.00	90.0	85.50	1,841	157,406	4.0	629,624
							2.0	314,812
～

～

計		331.00	77.5	256.50		472,218		1,888,872
								944,436

⑨年額支払賃料	472,218 円　×　12ヶ月　＝　 5,666,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,666,616 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 667,462 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,007,154 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,888,872 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 944,436 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 126,309 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,150,463 円　　　　（　 26,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０６（賃）　　　　-103	2,069 ( 2,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,841 円/㎡）　基準階 2 F B
b	９０６（賃）　　　　-101	1,437 ( 1,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

寝屋川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	290,000 円	58,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	200,238 円	6,674,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 267,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 493,000 円	58,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,366,638 円　（　　　　　　 5,916 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 331.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,920,800 円（　　　　　 16,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,150,463 円
②総費用	1,366,638 円
③純収益　①－②	4,783,825 円
④建物等に帰属する純収益	3,920,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	863,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	820,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,657,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,800 円／㎡）