鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

寝屋川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０６ -45	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m府道、東5m、角地		近商 (99,293)
b	９０７ -1	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ台形	東5.9m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	３０９ -55	守口市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m私道、中間画地		商業 (90,300)
d	９１１ -69	大東市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.8m市道、西3.8m、角地		近商 (80,300)
e	９０８ -28	交野市		更地	（　）	ほぼ整形	西8.2m市道、北西5.5m、準角地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,647	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	295,540	100 [ 87.5]	337,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 187,439	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	190,468	100 [ 67.9]	280,513		281,000
c	(　 ) 201,522	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,522	100 [ 69.3]	290,797		291,000
d	(　 ) 269,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	261,532	100 [ 84.7]	308,774		309,000
e	(　 ) 267,244	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	255,536	100 [ 87.9]	290,712		291,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 291,000 円／㎡]

寝屋川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,355,856	6,466,548	23,889,308	20,703,000	3,186,308	（　0.9300） 2,963,266	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	67,346,955 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

寝屋川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	236.00	ＲＣ5	1,133.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	299 ㎡	22.4 m x 15.6 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～５階：事務所、平面駐車場２台

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

類似建物と比較して妥当な水準であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	226.61	80.6	182.65	3,505	640,188	8.0	5,121,504
							0.0	0
2～ 5	事務所	226.61	85.5	193.65	2,640	511,236	6.0	3,067,416
							0.0	0
～

～

～

計		1,133.05	84.5	957.25		2,685,132		17,391,168
								0

⑨年額支払賃料	2,685,132 円　×　12ヶ月　＝　 32,221,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 957.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,221,584 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,625,727 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,195,857 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,391,168 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 159,999 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,355,856 円　　　　（　 101,525 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０３（賃）　　　　-201	2,974 ( 2,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,528 円/㎡　月額支払賃料（　 3,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０３（賃）　　　　-102	3,510 ( 3,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [ 80.0]	3,750
c	９１５（賃）　　　　-103	3,214 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [150.0]	100 [ 80.0]	3,151

寝屋川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,545,000 円	309,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	984,648 円	32,821,584　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 692,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,626,500 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,466,548 円　（　　　　　　 21,627 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,133.05 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,703,000 円（　　　　　 69,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,355,856 円
②総費用	6,466,548 円
③純収益　①－②	23,889,308 円
④建物等に帰属する純収益	20,703,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,186,308 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,963,266 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,911 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,346,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
寝屋川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

寝屋川 5-1

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　大津　幸也

TEL.

鑑定評価額

83,700,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	寝屋川市早子町２１８番１｢早子町２０－２２｣				②地積　(㎡)	299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	不整形 1.5:1	事務所、店舗兼車庫ＲＣ5	中高層の店舗、事務所等が並ぶ駅前の商業地域	東19m市道、背面道	水道、ガス、下水	寝屋川市 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 25 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

寝屋川市駅南東方

160m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、今後も現状を維持してい
くと予測する。地価動向は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

５階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、寝屋川市及び周辺市に位置する京阪本線、京阪交野線及びＪＲ片町線等の各駅前の商業地域等である。
需要者層の中心は、物販サービス業、飲食業等の店舗、営業所、事務所等の利用目的である事業者のほか収益用不動産
への投資を目的とした企業法人等と判断する。駅前広場から外延的に連続する街路に面する立地にあり、需要は安定的
で地価動向は上昇基調である。総額帯は、規模により多様であり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅前商業地域にあり、自用目的の店舗等のほか賃貸用物件としての店舗利用も想定されることから収益価
格も考慮すべきである。需要者は立地の稀少性、優位性を選好すると判断され、この立地特性を反映した投資採算性を
も内包する比準価格の説得力は高く実証的であると判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代
表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 427,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[102.0]

100
[150.5]

[100.0]
100

280,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

寝屋川市の人口は減少傾向である。新設住宅
着工戸数は、近年は増加傾向で推移していた
が直近では減少傾向にある。

店舗等の集積性、繁華性等に大きな変化はな
く、駅前商業地域としての地域要因に大きな
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

寝屋川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１３ -227	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東6.6m、角地		近商 (100,300)
b	９１６ -57	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東28.7m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	９１５ -28	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西18.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	９１５ -14	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.7m市道、中間画地		近商 (90,282)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,494	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	218,534	100 [ 73.5]	297,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 470,031	100 [ 125.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	378,281	100 [ 123.5]	306,300		306,000
c	(　 ) 281,155	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	283,404	100 [ 98.2]	288,599		289,000
d	(　 ) 263,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	257,862	100 [ 86.6]	297,762		298,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

寝屋川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,970,845	6,555,433	24,415,412	21,105,000	3,310,412	（　0.9300） 3,078,683	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	69,970,068 円　　　　（　 234,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

寝屋川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	236.00	ＲＣ5	1,133.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	299 ㎡	22.4 m x 15.6 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：事務所（各階部分貸）、平面駐車場２台

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

同種同規模の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	226.61	80.6	182.65	3,400	621,010	5.0	3,105,050
							3.0	1,863,030
2～ 5	事務所	226.61	85.5	193.65	2,650	513,173	3.0	1,539,519
							2.0	1,026,346
～

～

～

計		1,133.05	84.5	957.25		2,673,702		9,263,126
								5,968,414

⑨年額支払賃料	2,673,702 円　×　12ヶ月　＝　 32,084,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 957.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等による担保があり不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,084,424 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,614,754 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,069,670 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,263,126 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,221 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,968,414 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 815,954 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,970,845 円　　　　（　 103,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０６（賃）　　　　-105	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,378	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,540 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１３（賃）　　　　-114	2,796 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,655
c	９０６（賃）　　　　-202	2,876 ( 2,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,759

寝屋川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,575,000 円	315,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	980,533 円	32,684,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 692,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,677,500 円	315,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,555,433 円　（　　　　　　 21,925 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	315,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,133.05 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,105,000 円（　　　　　 70,585 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,970,845 円
②総費用	6,555,433 円
③純収益　①－②	24,415,412 円
④建物等に帰属する純収益	21,105,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,310,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,078,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,297 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,970,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,000 円／㎡）