別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 寝屋川 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -24 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 8,400,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市国松町４９９番１１ ｢国松町９－５１｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 寝屋川市駅北東方 2.1km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵部の住宅地域であり、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予 測する。坂道が多い地勢により需要はやや弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪寝屋川市駅乃至香里園駅圏内における住宅地域である。中心となる需要者は一次取得のファミリー 層であり、居住環境や総額が重視される。比較的閑静な住宅地域ではあるが、駅徒歩圏外であり、なおかつ坂道の多い 地勢であることから、近年の需要者ニーズに合致せず、需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地８ ０㎡程度の新築戸建住宅で総額２０００万円台半ばまでの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格が求められた。本地域 は、小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、取引される場合には自己利用目的の取引が中心となる。また、 戸建住宅の賃貸市場も成熟していない。よって、収益価格の試算は断念した。以上から、市場性を反映した比準価格を 標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [117.4] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市では、人口減少と高齢化が進行して いる。内陸型物流施設用地や、利便性の高い 商業地及び住宅地等を除き、総じて需給はや や弱含みである。 特段の変動要因はない。駅徒歩圏外かつ坂道 の多い地勢であり、需給を改善させるような 要因に乏しく、地価は下落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％