別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 寝屋川 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -23 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大津　幸也   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市清水町２６５番３１ ｢清水町１－１５｣ ②地積 　(㎡) 193   (         32)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 地区計画等 (70,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 寝屋川市 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 寝屋川市駅南西方 700m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測する。密集住宅市街地内であるが 駅徒歩圏に位置し、地価動向は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線及びＪＲ片町線沿線の寝屋川市及びその隣接市の戸建住宅地域である。主たる需要者は、寝屋 川市及びその周辺市の居住者が中心である。中小規模住宅等が建ち並ぶ密集住宅市街地に存する。寝屋川市駅徒歩圏内 と駅利便性は良好であり、需要は安定した状況が見受けられる。中心となる取引価格帯は、対象標準地と同規模程度の 新築戸建住宅で総額４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、熟成した戸建住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。比準価 格は、対象標準地周辺の類似地域等に存する規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、自己所有の戸建住宅地 域であり、転勤等での一時賃貸等が見られる程度で賃貸市場が発達していないことからその適用を断念した。従って、 本件では、比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [106.7] [101.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市の人口は減少傾向である。新設住宅 着工戸数は、近年は増加傾向で推移していた が直近では減少傾向にある。 地域要因に大きな変動は見られない。駅徒歩 圏内の住宅地需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％