別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 寝屋川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -11 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市若葉町３８６番５７ ｢若葉町１７－２３｣ ②地積 　(㎡) 116   (          9)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ3 中小規模一般住宅の 多い区画整然とした 住宅地域 東4m道路 水道、ガス、下水 寝屋川市 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 寝屋川市駅北方 950m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅の多い住宅地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。街 路条件は良好とは云えないが、駅徒歩圏であり、概ね安定した需給動向のもと、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪寝屋川市駅圏内における駅徒歩圏の住宅地域と判定する。中心となる需要者は、一次取得のファミ リー層であり、利便性や総額等が重視される。幅員等の街路条件は良好とは云えないが、駅徒歩圏であり、相対的に総 額が抑えられるエリアであることから、安定した需給動向のもと、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる 価格帯は、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で総額３０００万円台半ばまでの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格が求められた 。一方、近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心となることから、収益性 の観点から価格にアプローチすることは妥当性に欠ける。よって、収益還元法の適用は断念した。以上より、市場性を 反映した比準価格を標準に、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　寝屋川（府） -2            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市では、人口減少と高齢化が進行して いる。内陸型物流施設用地や、利便性の高い 商業地及び住宅地等を除き、総じて需給はや や弱含みである。 特段の変動要因はない。駅徒歩圏において戸 建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、需給は概 ね安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.7 ％