別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 寝屋川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　呉山　雅俊   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市打上宮前町５７６番３４ ｢打上宮前町１０－１６｣ ②地積 　(㎡) 102   (         16)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 寝屋川公園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 寝屋川公園駅南西方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市況は依然として不透明であるが、当地域北方での土地区画整理事業及び都市計画道路事業が完了したことによ り、当地域への波及効果が期待されることから、地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ片町線沿線を利用圏域とする中小規模一般住宅地域と判定する。主たる需要者は寝屋川市及び周辺市 が生活圏の中堅所得者層である。当該地域北方背後において、区画整理事業及び都市計画道路事業が完了し、複数の店 舗や病院が開業したことに加え、学校の開校も予定される等、当該事業による波及効果が期待されることから、需要は 堅調である。なお、画地規模９０㎡程度の新築戸建物件で、総額２，０００万円台前半が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は持家の建ち並ぶ戸建住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟であるほか、画地規模も比較的小さいことから、 共同住宅の想定は非現実的であると判断し収益価格は試算しなかった。また、居住快適性に重点を置いた自用目的の取 引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では前年価 格との関連を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を決定することが妥当と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [119.0] [101.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市の人口は、微減傾向にあるが世帯数 は微増傾向にある。また、高齢化率は上昇傾 向にある。 市況の先行き不透明感は依然として残るが、 当地域北方での土地区画整理事業及び都市計 画道路事業が完了したことにより、波及効果 が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％