別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 寝屋川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -1 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行   TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市末広町８９５番５６ ｢末広町１３－２０｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 香里園 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 香里園駅東方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準については 、需給関係に改善傾向が見られる点や良好な住環境等から、回復傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の住宅地域で、概ね寝屋川市及び枚方市を中心とする圏域。需要者は、寝屋川市及び枚方 市内の京阪沿線に居住する２次取得者が中心である。丘陵部に存する駅徒歩圏外の住宅地域であるが、香里園駅勢圏の 区画整然とした閑静な住宅地域で、近隣地域周辺にて住宅供給が見られ、需給に改善傾向が見られることから、地価は 安定的に推移している。類似地域における土地取引の中心は、敷地７０坪程度で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となってい る。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した 実証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念した 。従って、前年公示価格等からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　寝屋川（府） -6            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大の一服感から、停滞して いた当市の不動産需要に若干の回復傾向が見 られ、当市全体の地価の下落率は縮小傾向に ある。 地域要因に特段の変動はない。最寄駅バス圏 の山手の住宅地域だが、良好な住環境で需給 関係に改善が見られるため、地価は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ +0.8 ％