鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富田林 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	０８０２（林） -1001	南河内郡河南町		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣
b	０８０２（林） -1002	南河内郡千早赤阪村		森林の土地所有権		不整形	北東2.5m村道		｢調区｣
c	０８０４（林） -1	河内長野市		森林の土地所有権		不整形	南東4.1m市道		｢調区｣地森計
d	１１０５（林） -1	高槻市		森林の土地所有権		不整形	南東0.9m道路		｢調区｣地森計近緑保全区域
e	１１０２（林） -104	茨木市		森林の土地所有権		不整形	北5m市道		｢調区｣砂防指定地宅造区域

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,212	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	1,178	100 [ 90.0]	1,309	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,310
b	(　 ) 697	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	676	100 [ 100.0]	676		676
c	(　 ) 1,242	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	1,222	100 [ 112.9]	1,082		1,080
d	(　 ) 1,361	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,361	100 [ 85.5]	1,592		1,590
e	(　 ) 2,506	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	2,476	100 [ 225.0]	1,100		1,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 -10.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +50.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,160 円／㎡]

富田林 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
周辺環境や行政的条件等から宅地開発を想定することは困難であるため、控除法の適用は断念した。

富田林 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

国産材価格は長期的に下落傾向で推移しており、林業経営は厳しく、土地に帰属する純収
益の把握が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
富田林 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富田林 13-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　横崎　博一

TEL.

鑑定評価額

1,090,000 円

１㎡当たりの価格

1,160 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						7.6 倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

富田林市大字甘南備２８８番１

②地積(㎡)

942

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣

（その他）
宅造区域
土砂災害警戒区域

不整形

山林（用材林）

集落に近く街路も整備
された雑木が多い地域

北東2m未舗装道路

富田林

6.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 30 ｍ、西　 100 ｍ、南　 50 ｍ、北　 100 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 1,000 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　南東　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

２ｍ未舗装道路

交通

施設

富田林駅

6.7km

法令

規制

｢調区｣
宅造区域
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

標準地周辺では宅地造成等の開発計画はなく、地域の現況にも特筆すべき変動が見られないことから、地域要因
は当面は現状のまま推移していくものと予測する。地価も下落傾向が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

山林（用材林）

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,160 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金剛和泉生駒山系を中心とした林地地域。需要者は林業関連事業者や転用目的の事業者、隣接周辺地を
所有する個人等であり地縁性はかなり強く、他地域からの流入は原則としてないものと推測される。木材需要の減少、
輸入木材の増加等による市場価格の下落、林業従事者の高齢化等により、林業は衰退傾向にあることから、林地価格も
下落傾向が継続している。需給はともに著しく少なく、市場の中心となる画地規模や価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の周辺地域に宅地化の兆候は見受けられないこと、国産木材の市場性の減退から収益性に乏しく、有意な収益価
格が得られないと思量されることから、控除方式及び収益還元法は非適用とした。以上より本件においては、市場性を
反映した実証的な価格である比準価格をもって、前年公示価格からの変動にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,190 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -2.5 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

林地の価格については、全国的に林業の衰退傾向を
反映して、下落傾向が継続しており、需給ともに著
しく限定的で回復の兆しも見られない。

宅地造成等の開発の可能性は極めて低く、地域要因
に特段の変動はない。価格水準は下落傾向が継続し
ている。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較