鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富田林 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１４ -1009	富田林市		建付地	（　）	ほぼ整形	東20m国道、北7.5m、西2m、三方路		｢調区｣ (60,200)
b	０８１６ -25	藤井寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.8m国道、中間画地		１住居高度地区1種 (70,200)
c	０８１６ -101	富田林市		建付地	（　）	不整形	南11.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	０８０９ -2	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m国道、中間画地		１住居 (60,168)
e	０８１２ -30	河内長野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.5m国道、北西2.5m、二方路		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	112,674	100 [ 83.8]	134,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 86,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	123,471	100 [ 90.0]	137,190		137,000
c	(　 ) 71,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	79,072	100 [ 70.3]	112,478		112,000
d	(　 ) 140,389	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,389	100 [ 103.8]	135,250		135,000
e	(　 ) 127,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	130,269	100 [ 95.4]	136,550		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

富田林 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、造成事例および再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,689,636	8,231,563	32,458,073	28,942,500	3,515,573	（　0.9575） 3,366,161	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	71,620,447 円　　　　（　 90,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	340.00	Ｓ7	2,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	795 ㎡	29.5 m x 36.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗と事務所はフロアー貸し、住宅はファミリータイプ、平均専有面積６３㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準値を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	90.0	306.00	2,248	687,888	5.0	3,439,440
							5.0	3,439,440
2～ 2	事務所	340.00	90.0	306.00	1,770	541,620	5.0	2,708,100
							5.0	2,708,100
3～ 7	住宅	340.00	90.0	306.00	1,350	413,100	3.0	1,239,300
							3.0	1,239,300
～

～

計		2,380.00	90.0	2,142.00		3,295,008		12,344,040
								12,344,040

⑨年額支払賃料	3,295,008 円　×　12ヶ月　＝　 39,540,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費授受が標準的でないため共益費は計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,452,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,540,096 円　　×　　 6.8 ％＋　　　 1,452,000 円　　×　　 6.8 ％　＝　　 2,787,463 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,204,633 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,344,040 円　×　　 93.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,046 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,344,040 円　×　　 93.2 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,369,957 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,689,636 円　　　　（　 51,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１５（賃）　　　　-103	2,189 ( 2,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,304	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,248 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１５（賃）　　　　-104	2,538 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,616
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富田林 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,125,000 円	425,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,229,763 円	40,992,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,612,500 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,231,563 円　（　　　　　　 10,354 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9575

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,942,500 円（　　　　　 36,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,689,636 円
②総費用	8,231,563 円
③純収益　①－②	32,458,073 円
④建物等に帰属する純収益	28,942,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,515,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,366,161 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,234 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,620,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
富田林 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富田林 5-2

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　松山　尚弘

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富田林市若松町西１丁目１８８２番１				②地積　(㎡)	795 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅等ＲＣ7	事務所ビル、店舗付ビルの多い駅前の商業地域	南西25m市道	水道、ガス、下水	富田林 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 140 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

店舗事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

富田林駅北西方

120m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗付事務所ビルのほか共同住宅等もみられる商業地域で、変動要因は特になく、当面は現状を維持するものと
予測する。用途多様性を有する商業地の需給は安定しており、地価はしばらくは横ばい傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富田林市やその周辺市等における商業地域を中心とした圏域である。主な需要者は店舗付共同住宅、店
舗事業所等の所有を目論む投資目的又は自用目的の地元事業者等が想定される。駅近かつ国道１７０号背後に位置し、
繁華性の高まりはみられないものの、用途多様性を有するため、潜在的な需要が認められる。商業地の取引は個別性が
強く、需要の中心価格帯は把握しがたいが、地価水準は坪４５万円程度が一つの目安とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広域的に採用した商業地域の取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。
一方、収益価格は低位に試算されたが、賃貸市場の規模が小さく、自用目的の取引も想定しうるなか、必ずしも地価相
応の賃料水準が形成されていないことも一因と考えられる。以上より、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格は参
考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富田林 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 94.6]

[100.0]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は持ち直しの動きがみられる。富田
林市の商業地の地価はコロナ禍前の上昇基調
にはないものの、概ね横ばいで安定推移して
いる。

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域
要因の変動は特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富田林 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１７ -3	大阪狭山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6.1m、角地		近商 (100,300)
b	０８１５ -1017	大阪狭山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m国道、南東5m、角地		２住居 (70,200)
c	０８１６ -101	富田林市		建付地	（　）	不整形	南11.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	０８０５ -1004	藤井寺市		建付地	（　）	不整形	西8m府道、東4m、南1.5m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,161	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	160,156	100 [ 106.0]	151,091	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 128,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	124,765	100 [ 93.4]	133,581		134,000
c	(　 ) 71,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	79,072	100 [ 61.5]	128,572		129,000
d	(　 ) 110,392	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	131,107	100 [ 99.9]	131,238		131,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

富田林 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,825,441	7,825,118	33,000,323	29,622,500	3,377,823	（　0.9472） 3,199,474	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	68,073,915 円　　　　（　 85,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	340.00	Ｓ7	2,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	795 ㎡	29.5 m x 36.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階はフロア貸し、３～７階はファミリータイプ住戸（平均専有面積約６０㎡）。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	85.0	289.00	2,459	710,651	5.0	3,553,255
							5.0	3,553,255
2～ 2	事務所	340.00	90.0	306.00	1,900	581,400	5.0	2,907,000
							5.0	2,907,000
3～ 7	住宅	340.00	90.0	306.00	1,350	413,100	2.0	826,200
							2.0	826,200
～

～

計		2,380.00	89.3	2,125.00		3,357,551		10,591,255
								10,591,255

⑨年額支払賃料	3,357,551 円　×　12ヶ月　＝　 40,290,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,290,612 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,320,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 2,912,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,697,869 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,591,255 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,499 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,591,255 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,029,073 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,825,441 円　　　　（　 51,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１４（賃）　　　　-1003	1,958 ( 1,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,680 円/㎡　月額支払賃料（　 2,459 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０５（賃）　　　　-105	2,317 ( 2,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,758
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富田林 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,700,000 円	425,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,248,318 円	41,610,612　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,612,500 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,825,118 円　（　　　　　　 9,843 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,622,500 円（　　　　　 37,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,825,441 円
②総費用	7,825,118 円
③純収益　①－②	33,000,323 円
④建物等に帰属する純収益	29,622,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,377,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,199,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,073,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,600 円／㎡）