別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
富田林 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富田林 3-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL. 
鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 特定路線価
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 富田林市喜志町２丁目７９４番
 ②地積(㎡) 290  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）

1:2		 雑種地 周辺が宅地化しつつある熟成度のやや高い地域 喜志

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   20 ｍ、南    5 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 雑種地、林地等
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 地域の周辺では緩やかに宅地
化が進んでいる。		 道

路		 対象標準地と同じ 交通

施設		 喜志駅東方

650m		 法令

規制		 １住居

準防 
⑤地域要因の
　将来予測		 緩やかに宅地化が進んでおり、周辺の宅地化の進行の程度から、今後も標準的な小規模戸建住宅地へ転換すると
判断。熟成度の高い宅地見込地として推移しつつも、地価は需給状況から弱含み状態が暫く続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後造成後の小規模戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     30,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     18,700 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線、南海高野線沿線で、主に富田林市を中心に周辺市町における熟成度の高い宅地見込地地域を
含む圏域である。需要者の中心は地元の建売開発業者であり、周辺では散発的に宅地開発がみられるが、規模や立地条
件等による開発業者の選好性の度合が大きい。従って本件のような宅地見込地は、立地条件や画地規模及び開発難易度
等による個別性が強く、その中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、同一需給圏内の開発素地の取引事例を収集選択して比準したものであり、市場の実態を反映した実証的な
価格として説得力を有している。一方、控除法による控除後価格は、開発業者の事業採算性に基づいた価格であり、想
定要素及び期間を考慮すると相対的信頼性は劣ると判断した。以上から、比準価格を重視し、控除法による控除後価格
は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     30,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 コロナ禍の動向は未だ予断を許さない。人口減や高
齢化から利便性の良い土地以外の需要は基本的に弱
含みで、地価は横ばいから下落傾向にある。

最寄駅から徒歩圏内にあり、一定の需要は認められ
るが、系統連続性がやや劣ることから、地価は弱含
み状態にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 富田林 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１

-1009		 富田林市 畑   不整形 西1.5m農道、
中間画地

２中専

(70,160)
b ０８１５

-9		 大阪狭山市 雑種地   ほぼ台形 北6.5m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
c ０８１４

-19		 羽曳野市 田   不整形 接面道路無、
無道路地

１中専

(60,0)
d ０８０８

-23		 松原市 田   ほぼ整形 東4m市道、
中間画地

｢調区｣ 
e ０８０９

-39		 羽曳野市 畑   長方形 北西5m市道、
南西2.8m、
二方路

｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
27,345 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
27,345 		 100
[  89.9]
30,417 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
30,400 
b (　　      15,126)
30,252 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
30,252 		 100
[  98.1]
30,838 
30,800 
c (　　            )
50,609 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
50,457 		 100
[ 126.1]
40,013 
40,000 
d (　　            )
51,900 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
51,589 		 100
[ 130.1]
39,653 
39,700 
e (　　            )
15,306 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  90.0]
16,820 		 100
[  55.7]
30,197 
30,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -2.0 宅地造成　　  -7.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +29.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.18		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      30,500 円／㎡]
富田林 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 24.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
84,000  （　   70.0 ％）
58,800 		 15,000  1,500  3,960  9,000  29,340 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.8 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　     23,663		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7910　     18,717		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 18,700 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０８０１

-10

     76,273 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 100
[ 84.8]

     83,982 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     84,000 
b ０８０１

-1029

     73,926 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 85.9]

     82,254 

     82,300 
c ０８１４

-23

    107,000 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[104.0]		 100
[120.3]

     85,523 

     85,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.4 環境　　　  -14.0
画地　　　   +7.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.07		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -4.6 環境　　　  -10.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +0.5 交通・接近   -4.2 環境　　　  +25.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 84,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
富田林

-3
89,000 		 [ 99.8]
100		 100
[101.0]		 100
[105.7]
83,200 		 [100.0]
100
83,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +0.7
環境　　  +6.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 84,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,700 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     20 ｍ、南      5 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 10 ％、森林　 40 ％、その他　 50 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     12　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    100 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ及びアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　３，０００㎡以内の開発につき設
　置義務なし
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
富田林 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富田林 3-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　玄   TEL. 
鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 特定路線価
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 富田林市喜志町２丁目７９４番
 ②地積(㎡) 290  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）

1:2		 雑種地 周辺が宅地化しつつある熟成度のやや高い地域 喜志

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   20 ｍ、南    5 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 雑種地、林地等
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 地域の周辺は緩やかに宅地化
しつつある。		 道

路		 対象標準地と同じ 交通

施設		 喜志駅東方

650m		 法令

規制		 １住居

準防 
⑤地域要因の
　将来予測		 緩やかに周辺地域の宅地化が進んでおり、転換後造成後は標準的な小規模戸建住宅地と判断し、熟成度の高い宅
地見込地地域として推移するものと予測する。コロナ禍の様子見の中、地価は緩やかな下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     30,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     19,300 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線沿線、南海高野線沿線及び近鉄南大阪線沿線で、概ね富田林市及びその周辺市町村を中心とす
る圏域に存する熟成度の高い宅地見込地地域である。需要者は宅地開発業者が中心である。コロナ禍は緩和されつつあ
るが需給はやや弱含んでおり、変異株、不透明な海外情勢、市域の人口減少、高齢化率上昇等により予断を許さない状
況にある。宅地見込地の中心価格帯は規模等の画地条件の多様性から中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 控除法による控除後価格は、転換後・造成後の想定更地価格、開発期間、造成工事費、販売管理費等の想定要素を含み
、熟成度による将来リスクも含み、流動的である。よって、規範性の高い取引事例による比準価格を採用し、相対的に
精度の劣る控除法による控除後価格を参考に留め、他の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     30,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 富田林市での景気はコロナ禍が徐々に緩和されつつ
あるが、人口減少、高齢化、変異株、海外情勢等か
ら予断を許さない状況である。

近隣地域の周辺では緩やかに宅地化が進んでいる。
駅徒歩圏に存するが周辺街路はやや劣り、コロナ禍
は緩和されつつあるが需給はやや弱含み傾向。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 富田林 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１

-1009		 富田林市 畑   不整形 西1.5m農道、
中間画地

２中専

(70,160)
b ０８１５

-9		 大阪狭山市 雑種地   ほぼ台形 北6.5m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
c ０８０９

-39		 羽曳野市 畑   長方形 北西5m市道、
南西2.8m、
二方路

｢調区｣ 

(60,200)
d ０８１４

-20		 羽曳野市 田   不整形 南6.7m道路、
中間画地

１中専

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
27,345 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
27,345 		 100
[  89.0]
30,725 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
30,700 
b (　　      15,126)
30,252 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
30,252 		 100
[ 100.6]
30,072 
30,100 
c (　　            )
15,306 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  90.0]
16,820 		 100
[  55.7]
30,197 
30,200 
d (　　            )
57,475 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
56,958 		 100
[ 186.4]
30,557 
30,600 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +45.0
行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.18		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 +70.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      30,500 円／㎡]
富田林 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 24.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
85,200  （　   70.0 ％）
59,640 		 15,000  1,500  3,960  9,000  30,180 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.8 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　     24,340		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7910　     19,253		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 19,300 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０８０７

-5

     82,800 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 94.7]

     86,568 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     86,600 
b ０８１４

-1019

     91,194 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[108.9]

     82,912 

     82,900 
c ０８１４

-1012

     93,428 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.3]

     86,268 

     86,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.5 交通・接近   -1.4 環境　　　   -2.5
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +3.4 環境　　　   +7.5
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -3.7 環境　　　  +12.5
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 85,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
富田林

-3
89,000 		 [ 99.8]
100		 100
[101.0]		 100
[103.2]
85,216 		 [100.0]
100
85,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +0.7
環境　　  +3.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 85,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,700 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     20 ｍ、南      5 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 10 ％、森林　 40 ％、その他　 50 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     12　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    100 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　３，０００㎡以内の開発により設
　置義務なし
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他