別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -27 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市寿町２丁目５５５番４１ ｢寿町２－１６－１５｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,196) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.9m市道 水道、ガス、下水 富田林 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．９ ｍ市道 交通 施設 富田林駅西方 550m 法令 規制 ２住居 (70,196) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ、最寄駅の利便性に恵まれた戸建住宅地域である。地域要因に特別な変化は認められず、今 後も現在の住環境を維持していくものと予測する。地価動向は、概ね横這いにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線、南海高野線沿線で、富田林市を中心に周辺市町に存する住宅地域を含む圏域である。需要者 の中心は富田林市、河内長野市等に居住する一次取得者層である。コロナ禍ではあるが、当地域は駅徒歩圏内の利便性 に恵まれた住宅地域であり、地価は底堅く推移すると考える。土地の中心価格帯については、１，０００万円～１，１ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法については、対象標準地の画地規模がやや小さく、また、一戸建賃貸市場が未成熟である事、さらに、自用 目的の取引が中心であり、適用を断念した。唯一の試算価格である比準価格について、再検討するに、比準価格は市場 性を反映した価格であり、規範性が認められる。したがって、本件においては比準価格を標準に、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 93.2] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の住宅地の地価動向は、一部の地域 で上昇も見られるが、コロナ禍等の影響もあ り、全般的には横ばい、若しくはやや下落傾 向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.9 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％