別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -25 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市廿山１丁目２３２５番甲２外 ｢廿山１－９－３｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3.7m市道 水道、ガス、下水 金剛 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北３．７ ｍ市道 交通 施設 金剛駅東方 2.2km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も概ね現況を維持して推移してゆくものと予測する。最寄駅から徒歩圏 外で交通利便性が劣ることから選好性は低く、引き続き地価は下落方向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び南海高野線沿線で、富田林市及び周辺市域に存する住宅地域であると判定した。主な需要 者は同一需給圏内に存して地縁性を有する１次取得者が中心である。徒歩圏外である上に起伏のある地勢で利便性が劣 ることから、地縁のない外部からの需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。標準となる価格帯については、２００ ㎡程度の規模の更地で１，２００万前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の居住目的での戸建住宅の取引が中心であり、また、最寄駅から徒歩圏外であって賃貸市場の成立が困難な地域で あることから、収益還元法については適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエンドユー ザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [148.8] [103.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は未だ予断を許さない。人口 減や高齢化から利便性の良い土地以外の需要 は基本的に弱含みで、地価は横ばいから下落 基調である。 地域要因に特段の変動は見られない。駅から 徒歩圏外の立地であるため需要は弱く、引き 続き地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％