別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -23 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市西板持町７丁目６７２番１９外 ｢西板持町７－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 233   (         58)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (80,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ旧集落内の 住宅地域 西4m私道、南側道 水道、ガス、下水 富田林 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 私道 交通 施設 富田林駅南東方 1.7km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、熟成した住宅地として現状のまま推移する。周辺街路が狭いため需要が弱く地価下落が 続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 準角地　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線、近鉄南大阪線沿線の富田林市、羽曳野市、河南町を中心とする住宅地域。需要者は、地縁 のある一次取得者層が中心で、圏外からの転入は少ない。通勤利便性、周辺街路がネックとなり、需要も弱含みの状態 が続く。中心となる価格帯は、土地で１０００万円程度、中古住宅で１５００万円までのもの。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣の取引事例が少なく広域的に収集せざるを得なかったが、おおむね市場性を反映している。一方、収 益価格は、賃貸物件を建築するために新規に土地を購入する事例が見当たらないほか、賃貸需要も未成熟であるため、 試算しなかった。以上より、鑑定評価額は、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [ 78.9] [106.1] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の影響を受けつつも、不動 産市況はコロナ禍以前の状況に戻りつつある 。 周辺街路がネックとなり、需要も弱い。開発 件数も少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.4 環境　　　　　　 -14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％