別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -22 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市若松町西２丁目１３７９番４外 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 富田林 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 富田林駅北東方 430m 法令 規制 ２住居 (70,184) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とした住宅地域で最寄駅の利便性に恵まれた住宅地域である。地域要因に変化は認められず、現状 維持するものと予測されるが、コロナ禍の影響等もあり、地価動向はやや下落で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線、南海高野線沿線の住宅地域で、概ね富田林市、羽曳野市の圏域である。需要者の中心は前記 地域に居住する一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。最寄駅からは徒歩圏にあり、需要は比較的安 定しているが、コロナ禍等の影響もあり、経済の先行不透明感があり、流動的な面がある。需要の中心は中古戸建住宅 で１，８００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法については、近隣地域は戸建住宅を主とした住宅地域である。一戸建賃貸市場が未成熟であり、自用目的の 取引が中心であり、適用を断念した。唯一の試算価格である比準価格について再検討するに、比準価格は市場性を反映 した価格であり、規範性が認められる。したがって、本件においては、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [101.0] 100 79,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の住宅地の地価動向は、一部の地域 で上昇も見られるが、コロナ禍等の影響もあ り、全般的には横ばい、若しくはやや下落傾 向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％