別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -21 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　玄   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市津々山台１丁目２番１５１ ｢津々山台１－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 南4.9m市道 水道、ガス、下水 金剛 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ９ｍ市道 交通 施設 金剛駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも区画整然とした住宅地域として現状を維持してゆく ものと予測する。商業施設の徒歩圏内にあり、コロナ禍の様子見の中、地価は概ね横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で、概ね富田林市及び大阪狭山市を中心とする圏域に存するニュータウンの戸建住宅地域 である。需要者は、周辺の他市域も含めた一次取得者及び買替層が中心である。金剛駅の徒歩圏外に位置するが、商業 施設の徒歩圏に位置するため需給は概ね安定しているものの、変異株、不透明な海外情勢、市域の人口減少、高齢化率 上昇等により予断を許さない状況にある。土地は１，７００～２，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画の整然とした中規模の戸建住宅地域で、ほとんど収益物件は見られず、賃貸事例の収集は困難であり、自用目的の 取引が中心である。よって、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地 との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 97.4] [104.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市での景気はコロナ禍が徐々に緩和さ れつつあるが、人口減少、高齢化、変異株、 海外情勢等から予断を許さない状況である。 既成住宅地域であり特筆すべき変動要因は認 められない。バス圏にあるが商業施設の徒歩 圏で、コロナ禍も緩和されつつあり、需給は やや様子見傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％