別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -19 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 92,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市梅の里２丁目１５０番６９５ ｢梅の里２－７－９｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南7m市道 水道、ガス、下水 喜志 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 喜志駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ戸建住宅団地であり、良好な居住環境より需要は旺盛であるものの、新型 コロナ感染症の影響等が続いているため、地価は概ね横ばいで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線、同長野線沿線の富田林市及び周辺地域に存する中規模戸建住宅地の範囲。需要者は自用 の居宅の取得を目的とする、地縁性を有する二次取得者層が想定されるが、他地域からの転入もあるものと推測される 。比較的住環境が良好で区画整然とした住宅団地で、一定の選好性を有し需給動向は堅調に推移している。市場におけ る中心価格帯は、標準地と同程度の規模の更地が１，８００万円台前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅団地である標準地の周辺においては、共同住宅は無く、又、戸建の貸家の賃貸市場も未成熟で、賃貸用 不動産の想定は困難であることから、収益価格は試算できなかった。対象標準地の需要者は、住環境を重視し、類似す る不動産の取引水準を参考に取引の意思決定をおこなうのが通常であることから、本件においては、市場性を反映した 実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [110.3] [104.0] 100 92,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が長期化す る中、選好性に優れる地域は横ばい程度、そ れ以外は下落傾向で二極化が進んでいる。 地域要因に特段の変動はなく、需給動向は堅 調ではあるが、コロナ感染症の影響を見据え 、地価は概ね横ばいとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％