別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -13 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 80,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市甲田２丁目１４３番 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 川西 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 川西駅北東方 210m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地の外縁に位置する旧集落的色彩の残る住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると予測する。駅接 近性には優れるものの、引き合いを惹起する特段の要因も無く、地価動向はやや弱含みと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は近鉄長野線、南海高野線沿線で、主に富田林市を中心とする圏域である。需要者の中心は近隣地域 周辺の地縁性を有する一次取得者層等である。当該地域は、最寄駅からの接近性に優れた地域であるものの、旧集落的 な色彩の残る住宅地域であり需要は活発とはいえず、コロナ禍等の影響もあり、地価はやや下落傾向にある。土地の中 心価格帯は対象標準地と同程度の規模で土地１，６００万円～１，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において規範性の高い住宅地の取引事例を収集選択のうえ試算されている。一方、標準地は一般 住宅の多い旧集落的な地域に存し、自己使用目的の取引が中心で、合理的な賃貸共同住宅の想定が困難であることから 、収益価格の試算は断念した。従って、市場実態を反映した比準価格を標準とし、半年前の指定基準地価格からの変動 状況及び他の標準地価格の水準等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富田林（府） -6            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の住宅地の地価動向は、一部の地域 で上昇も見られるが、コロナ禍等の影響もあ り、全般的には横ばい、若しくはやや下落傾 向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％ -0.1 ％